진셈의 세금이야기

얼마 전 조사에 따르면 전세계약이 줄고, 월세계약이 늘었다고 합니다. 아마도 전세사기에 대한 불안감이 컸기 때문이라고 생각합니다. 살면서 전세계약 한번정도는 할 수 밖에 없을 텐데 전세사기를 예방하기 위한 지식을 가지고 계약하시길 바라는 마음에 전세계약할때 유의해야 할 사항에 대해 알아보도록 하겠습니다. 1. 등기부등본 확인하기 보증금을 지키기 위해서는, 어떤 집을 선택할지 고를 때부터 그 집의 등기부등본을 꼭 확인해야 해요. 아무리 채광이 좋은 집이라고 해도, 빚이 너무 많아서 나중에 내 보증금을 제때 돌려주지 못한다면, 분명 위험한 집이니 피해야겠죠! 반드시 피해야 하는 집에 대한 단서가 바로 등기부등본에 있답니다. 등기부등본에서는 ①임대인이 누구인지, ②빚이 얼마나 많은지(근저당권 등), ③혹시 누..

보증금 반환청구소송 하기 전 알아야할 임차권등기명령제도 1. 임차권등기명령제도 (1) 임차권등기명령제도의 개념 「주택임대차보호법」은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다. 2. 임차권등기명령의 신청 (1) 신청요건 ① 임대차가 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법..

임대차계약 갱신과 계약갱신청구권(요구권) 1. 당사자 합의에 의한 임대차계약의 갱신 (1) 합의에 의한 계약 갱신 임대차 만료기간에 즈음하여 임대인과 임차인은 임대차계약의 조건을 변경하거나, 그 기간을 변경하는 등 계약조건을 변경하여 합의 갱신하거나, 기존의 임대차와 동일한 계약조건으로 합의 갱신할 수 있습니다. ※ 합의 갱신은 임대차관계가 완전히 소멸한 후에 동일한 임대인과 임차인 간에 새로운 임대차관계를 설정하는 임대차의 재설정과 구별되고, 임대차기간 중에 미리 일정기간의 연장을 합의하는 기간연장의 합의와도 구별됩니다. (2) 합의 갱신의 효과 합의 갱신의 효과는 합의의 내용에 따라 정해집니다. 임대차계약의 조건을 변경하는 합의 갱신의 경우에는 변경내용에 대하여 전 임대차와 이해관계가 있는 제3자에게..

옛날에는 부동산 거래시 다운계약서가 암암리에 작성되었습니다. 현재는 다운계약서 작성한 경우 처벌 및 세금적으로 불이익을 받기 때문에 다운계약을 하지 않는 경우가 많습니다. 그러나 아직도 다운계약서를 해도 되는 거 아니냐는 문의가 있어 절대 하시지 말라는 측면에서 이 글을 포스팅하겠습니다. 1. 예를 통해 이해 아래의 사례는 국세청에서 배포한 사례입니다. 김한국씨는 ’16.7월 A주택을 8억원에 취득하면서 매도인의 요청으로 매매가액을 7억원으로 기재한 다운계약서를 작성함 이후 김한국씨는 ’23.8월 A주택을 11억원에 양도한 후 1세대 1주택 비과세로 신고하였으나, A주택 취득시 다운계약서를 작성하여 비과세 적용이 배제된 경우입니다. * 양도소득세 : 비과세 적용시 0원 비과세 배제시 77백만원 ’11.7..

1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 보유하여야 하며, 취득 당시 조정 대상지역* 내 주택은 2년 이상 거주하여야 합니다.( * '17.8.3. 조정대상지역 최초 지정) 따라서, 양도 당시 조정대상지역에서 해제되었더라도 취득 당시 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주하여야 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 여기서 주의해야하는 것은 양도시에는 조정대상지역 해제가 되었더라도 취득 당시에 조정대상지역인지 여부가 중요합니다. 1. 사례로 알아보는 비과세 거주요건 위 사례는 국세청에서 배포한 실수사례입니다. ① 김국세씨는 ’18.4월 서울 마포구 소재 A주택을 7억원에 취득하고 ’23.7월 11억원에 양도하였습니다. ② 김국세씨는 ’23.1월 서울 마포구가 조정대상지역에서 해제됨에 따라 ..

주택임대사업자는 반드시 알아야하는 세금 상식 1. 주택임대사업자는 다음 사항을 참고하여 신고하시기 바랍니다. (1) 고가주택 기준 주택임대소득이 과세되는 고가주택 기준이 기준시가 9억원 초과에서 12억 원 초과로 변경되었습니다. (2) 간주임대료 보증금 등에 대한 간주임대료 계산 시 적용하는 정기예금 연 이자율이 2.9%로 상향(’22년 귀속은 1.2%)되었습니다. (3) 주택수 계산 부부합산 소유 기준으로 계산하며, 공동소유주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산하는 것이 원칙이나, 아래와 같은 경우에는 소수지분자의 주택 수에도 가산됩니다. (소득령 제8조의2 제3항 제2호) ① 해당 주택에서 발생한 연간 수입금액이 600만 원 이상인 경우 ② 기준시가 12억 원 초과 주택의 지분율이 30%를 초과하..

1세대 1주택 비과세 판정 시 거주요건이 배제되는 특례 1. 2019.12.16. 이전에 임대주택으로 등록한 주택(소령 154조 ① 4호) 지방자치단체 및 세무서에 임대주택으로 등록한 주택으로서 다음 요건을 모두 충족한 주택은 거주요건이 배제된다. 임대주택등록으로 등록하여 적용받을 수 있는 세제혜택 대부분이 면적요건(전용면적이 85㎡ 이하일 것)과 가액요건(임대개시일 현재 주택공시가격 66억 원 이하, 비수도권은 33억 원 이하)을 별도 요구하고 있는 반면, 거주요건 적용배제는 이러한 요건을 요구하고 있지 않다. ∎ 임대주택등록으로 인한 거주요건 적용배제 ① 의무임대기간(단기임대 : 4년 이상, 장기임대 : 8년 이상)을 준수할 것 ② 임대료(임대보증금) 증액제한을 준수할 것(2019.2.12. 이후 임..

영끌로 대출받아서 무리해서 주택이나 상가를 구입하신 분 중에 그 대출이자를 감당 못해서 아파트나 상가가 경매물건으로 많이 나오고 있는 실정입니다. 그래서 경매가 또 다른 투자방법 또는 실수요자가 저렴하게 부동산을 구입할 수 있는 방법이 되었습니다. 그래서 요즘들어 많이 뉴스에서 보도되는 부동산 경매에 대해 궁금한 점이 많을 있을 것입니다. 그렇다면 기초적인 개념이해와 경매절차에 대해서 알아보겠습니다. 1. 경매의 의의 "경매"란 물건을 팔고자 하는 사람(매도인)이 물건을 사고자 하는 다수의 사람(매수희망인)에게 매수의 청약을 실시해서 그 중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람에게 물건을 매도하는 형태의 거래를 말합니다. 경매는 위와 같이 매도인이 물건을 매매할 목적으로 직접 실시하기도 하지만, 채권자가 ..

1. 종합부동산세의 분납 종합부동산세의 분납제도는 납세의무자의 현금 유동성 부족을 해소하고 납세편의를 제공하고자 종합부동산세로 납부하여야 할 세액이 250만 원을 초과하는 경우에 그 세액의 일부를 납부기한이 경과한 날부터 6개월 이내에 분납하게 할 수 있습니다. (1) 분납할 세액 종합부동산세 분납규정에 따라 분납할 수 있는 세액은 납부하여야 할 세액이 250만원을 초과하고 500만 원 이하인 경우에는 해당 세액에서 250만 원을 차감한 금액, 납부하여야 할 세액이 5백만 원을 초과하는 경우에는 해당 세액의 50% 이하의 금액으로 합니다. 납부하여야 할 세액 분납할 수 있는 세액 250만원 초과 ~ 500만원 이하 250만원 초과분 500만원 초과 납부하여야 할 세액의 50% 이하 (2) 분납신청 납세고..

행정안전부는 빈집 철거 시, 주택보다 세율이 높은 토지로 과세됨에 따라 증가하는 세부담을 경감하여 빈집 철거를 지원할 계획이라고 밝혔습니다. 빈집은 고령화, 인구감소, 도심 공동화, 지역경제 쇠퇴 등의 원인으로 발생하고 있으며, 범죄 장소로 활용되는 등 안전·환경·위생 등에 있어 사회문제를 야기하고 있다는 지적이 제기되어 왔습니다. 그러나 철거 비용, 재개발·재건축에 대한 기대, 철거 시 세부담 증가 등의 이유가 철거의 장애 요인이 되고 있어 빈집으로 방치되고 있는 실정입니다. 1. 세부담 경감 주요 내용 (1) 먼저, 빈집 철거 후 토지세액의 급격한 증가를 막기 위해 빈집 철거로 생긴 토지에 대한 세액을 철거 전 납부하던 주택세액으로 인정해 주는 기간을 5년으로 확대하게 됩니다. 현재「지방세법」등 관계..