1세대 1주택 비과세 판정시 거주요건이 배제되는 특례

1세대 1주택 비과세 판정 시 거주요건이 배제되는 특례

 

 

1. 2019.12.16. 이전에 임대주택으로 등록한 주택(소령 154조 ① 4호)

 

 지방자치단체 및 세무서에 임대주택으로 등록한 주택으로서 다음 요건을 모두 충족한 주택은 거주요건이 배제된다. 임대주택등록으로 등록하여 적용받을 수 있는 세제혜택 대부분이 면적요건(전용면적이 85㎡ 이하일 것)과 가액요건(임대개시일 현재 주택공시가격 66억 원 이하, 비수도권은 33억 원 이하)을 별도 요구하고 있는 반면, 거주요건 적용배제는 이러한 요건을 요구하고 있지 않다.

 

 

∎ 임대주택등록으로 인한 거주요건 적용배제

 ① 의무임대기간(단기임대 : 4년 이상, 장기임대 : 8년 이상)을 준수할 것

 ② 임대료(임대보증금) 증액제한을 준수할 것(2019.2.12. 이후 임대차계약을 갱신⦁체결하는 분부터 적용)

 ③ 2019.12.16.까지 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록할 것

 

 따라서, 2017.8.3. 이후 취득일 현재 조정대상지역에 소재한 주택으로서 국민주택 규모를 초과하거나 임대개시일 현재 주택공시가격 6억(비수도권 3억)원을 초과한 주택도 지방지치단체 및 세무서에 임대주택으로 등록했다면 다른 세제혜택은 적용받을 수 없더라도 거주요건은 적용배제될 수 있다.

 

 안타깝게도 관련 규정은 주택임대사업자에 대한 세제혜택이 너무 과도하다는 이유로 현재 폐지되었지만, 부칙 규정에 의해 2019.12.16.까지 임대주택으로 등록한 주택은 여전히 적용받을 수 있다.

 

 

 

2. 무주택자가 조정대상지역 공고가 있는 날 이전에 매매계약을 체결하고 취득한 주택(소령154조 ① 5호)

 

 조정대상지역의 공고가 있는 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않은 경우에는 거주요건이 배제된다. 조정대상지역으로 지정될 줄 모르고 매매계약을 체결한 이들의 신뢰를 보호해 주기 위한 조치이다.

 

∎ 조정대상지역 지정으로 인한 거주요건 적용배제

• 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결할 것
• 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인될 것
• 계약금 지급일 현재 무주택 세대일 것

 

① 조정대상지역의 공고가 있는 날 이전에 매매계약을 체결할 것

 

 조정대상지역 지정으로 인한 거주요건 배제를 적용받으려면 조정대상지역의 공고가 있는 날 이전에 매매계약을 체결해야 한다. 이때,「이전(以前)」이라는 사전적 의미는 ‘기준이 되는 때를 포함하여 그보다 앞’을 의미하므로 조정대상지역의 공고가 있는 당일까지 매매계약을 체결한 경우에도 나머지 요건만 충족하면 거주요건이 배제된다.

 

② 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인될 것

 

 조정대상지역 지정으로 인한 거주요건 배제를 적용받으려면 조정대상지역의 공고가 있는 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되어야 한다.

 

 여기서 ‘계약금 지급’과 관련하여 과세관청은 계약금의 일부만을 지급하고 전부를 지급하지 않은 경우에는 계약금을 지급한 것으로 볼 수 없다는 입장이었으나, 최근 조세심판원은 계약금의 일부만 지급한 경우에도 거주요건이 배제되는 것으로 결정했다.

 

 

 

 

 

 

 ③ 1세대가 계약금 지급을 현재 주택을 보유하고 있지 않을 것

 

 조정대상지역 지정으로 인해 거주요건 배제를 적용받으려면 1세가 계약금 지급을 현재 주택을 소유하고 있지 않아야 한다. 즉, 계약금 지급일 현재 무주택 세대인 경우에만 적용받을 수 있다. 이때 무주택이란 ‘그 어떤 주택도 소유하고 있지 않은 상태’를 의미하므로 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택수에서 제외되는 특례주택(소득세법 시행령 제155조에 규정된 법 소정 주택이나 조세특례제한법에서 열거하고 있는 법 소정 감면주택)을 소유하고 있는 경우에는 무주택 세대에 해당하지 않음에 주의해야 한다.

 

 

∎ 매매계약을 현재 특례주택을 소유한 경우 무주택 세대에 해당하는지 여부


① 2017.8.2. 이전에 조정대상지역에 있는 주택에 대한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택으로서 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 공동상속주택의 소수지분을 보유한 경우에는 주택을 보유하지 아니하는 경우에 해당하지 않는 것입니다. (서면-2020-법령해석재산-6226, 2021.4.27.)

② 2017.8.2. 이전에 조정대상지역 내 주택을 취득하는 매매계약 체결 및 계약금을 지급한 1세대의 해당 주택 비과세 거주요건(2년) 적용여부 판정 시 조세특례제한법§99의 2 적용 주택을 보유한 경우 무주택세대로 보지 않음. (서면-2018-법령해석재산-240, 2018.5.3.)

 

 

 

 또한, 무주택 세대에 해당하는지는 양도일이 아닌 계약금 지급일 현재를 기준으로 판정하므로 양도일 현재 1주택을 소유해 왔던 부모님과 세대를 분리하여 단독세대를 구성했다 하더라도 계약금 지급일 현재 부모님과 동일세대를 구성하고 있었다면 자녀는 무주택 세대에 해당하지 않는다.

 

 

 

3. 상생임대주택(소령 제155조의3)

 

 상생임대주택이란 임대인과 임차인이 서로 상생(임대인은 다양한 양도소득세 세제혜택을 적용받을 수 있고, 임차인은 큰 임대료 인상 없이 주거안정을 보장받을 수 있음) 할 수 있는 임대주택(지방자치단체 및 세무서 등록 여부와 무관)을 의미한다.

 

이러한 상생임대주택에 해당하면 2017.8.3. 이후 취득일 현재 조정대상지역에서 취득한 주택이라 할지라도 1세대 1주택 비과세 판정 시 거주요건이 배제된다. 상생임대주택으로서 임대한 기간(2년 이상)을 거주한 기간으로 인정받을 수 있기 때문이다. 상생임대주택에 해당하려면 다음과 같이「직전임대차약」과「상생임대차계약」을 모두 충족해야 한다.

 

 

① 직전임대차계약

 

 직전임대차계약이란 상생임대차계약 직전에 체결한 임대차계약(임대기간은 1년 6개월 이상)을 의미한다. 이러한 직전임대차계약은 주택을 취득한 이후에 체결한 임대차계약을 의미하므로 주택을 취득하기 전에 체결한 임대차계약이거나 전 매도자와 임차인과 체결한 임대차계약을 승계한 임대차계약은 직전임대차계약에 해당하지 않는다.

 

 

 

 

 ② 상생임대차계약

 

 상생임대차계약이란 직전임대차계약 다음에 체결한 임대차계약으로서 2021.12.20.~2024.12.31. 중에 체결한 임대차계약(임대기간은 2년 이상)을 의미한다. 상생임대차계약을 체결할 때는 반드시 직전임대차계약의 임대료 등을 기준으로 5% 범위 내에서만 임대료 등을 인상해야 한다.

 

 

 

 ③ 임대기간의 계산

 

 상생임대주택에 해당하려면 직전임대차계약은 1년 6개월 이상, 상생임대차계약은 2년 이상의 임대기간을 충족해야 한다. 이때, 임차인의 사정으로 임차인이 중도에 퇴거하면 법 소정 임대기간을 충족하지 못할 수 있다.

 

하지만, 종전 임대료 등보다 낮거나 같은 금액으로 새롭게 임대차계약을 체결하면 종전 임대차계약에 따른 임대기간과 신규 임대차계약에 따른 임대기간을 합산하여 법 소정 임대기간을 계산할 수 있다.