부동산 다운계약서 작성한 경우 처벌 및 불이익

 옛날에는 부동산 거래시 다운계약서가 암암리에 작성되었습니다. 현재는 다운계약서 작성한 경우 처벌 및 세금적으로 불이익을 받기 때문에 다운계약을 하지 않는 경우가 많습니다. 그러나 아직도 다운계약서를 해도 되는 거 아니냐는 문의가 있어 절대 하시지 말라는 측면에서 이 글을 포스팅하겠습니다.

 

 

1. 예를 통해 이해

 

 

아래의 사례는 국세청에서 배포한 사례입니다.

 

 

 

 

김한국씨는 ’16.7월 A주택을 8억원에 취득하면서 매도인의 요청으로 매매가액을 7억원으로 기재한 다운계약서를 작성함

이후 김한국씨는 ’23.8월 A주택을 11억원에 양도한 후 1세대 1주택 비과세로 신고하였으나, A주택 취득시 다운계약서를 작성하여 비과세 적용이 배제된 경우입니다.

 

* 양도소득세 : 비과세 적용시 0원 비과세 배제시 77백만원

 

’11.7.1. 이후부터 부동산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 작성한 경우 양도소득세 비과세 적용이 배제됩니다.

 

따라서, 김한국씨는 A주택 취득시 실지거래가액과 다른 다운계약서를 작성하였으므로 A주택 양도시 1세대 1주택 비과세 적용이 배제됩니다.

 

 

 

2. 양도전 확인사항

 

주택을 취득하거나 양도할 때 거짓계약서(다운·업계약서)를 작성*하면 양도소득세 비과세·감면이 배제됩니다.  거짓계약서 작성 여부는 국세청·국토교통부 등에서 부동산 거래가격 검증 등 다양한 방법으로 확인하고 있습니다. 따라서 나는 걸리지 않겠지라는 생각은 안하시는게 좋습니다.

 

 

 

 3. 절세 팁

 

거짓계약서(다운·업계약서)를 작성할 경우 비과세·감면 적용 등이 배제되어 많은 세금을 납부할 수 있으니 부동산 거래시에는 반드시 실지거래가액으로 매매계약서를 작성하여야 합니다. 절세는 세무사와 상담하고 미리 준비하는 자세가 필요합니다. 탈세는 가산세폭탄 및 조세범 처벌을 받을 수 있으니 애초에 시도 안하시길 바랍니다.

 

 

 

4. 계산 사례

 

 

양도가액 : 1,100,000,000원

취득가액 : 실지취득가액 800,000,000원, 매매계약서상 취득가액 700,000,000원

보유기간 : 7년 1개월

비과세 대상 세액 : 0원 (비과세 배제)

 

* 비과세 배제 금액은 다음 ㉮, ㉯ 중 적은 금액

㉮ 비과세에 관한 규정을 적용하지 않았을 경우의 양도소득 산출세액

㉯ 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차이

 

 

 

5. 다운계약서(거짓계약서) 작성시 불이익

 

(1) 비과세/감면 규정 적용 배제

 

1. 양도자 : 1세대 1주택 비과세, 8년 자경농지에 대한 감면 요건을 충족하더라도 비과세·감면 배제 후 양도소득세 추징
2. 양수자 : 양수한 부동산을 향후 양도시에도 비과세·감면 규정 적용 배제를 동일하게 적용하여 양도소득세 추징

 

 

(2) 가산세 부과

 

1. 무(과소)신고가산세 : 무(과소)신고한 납부세액의 최고 40%에 해당하는 가산세 부과
2. 납 부 지 연 가 산 세 : 납부하지 않은 세액 또는 과소납부세액의 무(과소)납부일수*당 0.022%에 해당하는 가산세 부과

        * 무(과소)납부일수 : 납부기한의 다음날부터 납부일까지의 기간

 

 

(3) 과태료 부과

 

지방자치단체 실거래신고 관련 담당부서에서 「부동산거래신고 등에 관한 법률」에 따라 부동산 등 취득가액의 10% 이하에 해당하는 과태료 부과됩니다.