전세사기(깡통전세) 예방하기 위한 전세계약시 유의사항

 

 

 

 얼마 전 조사에 따르면 전세계약이 줄고, 월세계약이 늘었다고 합니다. 아마도 전세사기에 대한 불안감이 컸기 때문이라고 생각합니다. 살면서 전세계약 한번정도는 할 수 밖에 없을 텐데 전세사기를 예방하기 위한 지식을 가지고 계약하시길 바라는 마음에 전세계약할때 유의해야 할 사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 등기부등본 확인하기

 

보증금을 지키기 위해서는, 어떤 집을 선택할지 고를 때부터 그 집의 등기부등본을 꼭 확인해야 해요. 아무리 채광이 좋은 집이라고 해도, 빚이 너무 많아서 나중에 내 보증금을 제때 돌려주지 못한다면, 분명 위험한 집이니 피해야겠죠! 반드시 피해야 하는 집에 대한 단서가 바로 등기부등본에 있답니다.

 

등기부등본에서는 ①임대인이 누구인지, ②빚이 얼마나 많은지(근저당권 등), ③혹시 누군가의 보증금을 떼어먹은 전적은 없는지(임차권) 등의 정보를 확인할 수 있어요.그리고 등기부등본은 계약하기 전에도, 계약 이후 잔금을 치르기 직전에도 반드시 확인해야 해요. 왜냐하면 내가 입주하기 전에 임대인이 나와 계약한 집을 담보로 빚을 지거나, 아니면 매매를 해버릴 수도 있기 때문입니다.

 

만약, 아파트나 오피스텔 같은 집합건물을 알아보고 있다면, ‘토지’와 ‘건물’을 하나의 등기부등본에서 함께 확인할 수 있어요. 하지만 다가구주택, 다세대주택, 단독주택 등 집합 건물이 아닌 집을 알아보는 중이라면, 토지에 대한 등기부등본도 함께 확인해봐야 해요. 건물의 등기부등본이 깨끗해도, 토지 등기부등본이 복잡하게 꼬여 있는 집도 있답니다. 등기부등본은 임대인이 아니더라도 누구나 대법원 인터넷 등기소*에서 발급 및 열람할 수 있으므로 확인을 주저하지 마세요. 열람은 700원! 700원으로 나의 보증금을 안전하게 지켜야합니다.

 

 

 

 

2. 임대인=소유주 확인하기

 

 

등기부등본의 ‘갑구’에는 소유권에 관한 내용이 적혀 있어요. 말 그대로 이 집을 소유하고 있는 사람이 누구인지에 대한 정보가 있죠. 그리고 그러한 소유권을 제한하고 있는 문제 상황은 없는지 살펴볼 수 있어요. 압류 / 가압류 / 가등기 등 주택에 대한 소유권을 제한할 수 있는 조건이 기록되어 있죠. 예를 들어, 소유주 이름이 ‘김ㅇㅇ’이라고 해도, 세무서가 ‘압류’를 걸어뒀다면, 그 집은 위험한 상태인 거예요. 압류 / 가압류 / 가등기 등 소유권을 침해할 수 있는 요소가 등기부등본에 적혀 있다면 전세계약의 효력 자체가 사라질 수도 있으니까 전세계약을 체결하지 않는 것이 좋습니다.

 

 

 

3. 임대인의 빚 확인하기

 

등기부등본에 나타나지 않더라도 당해세나 임금채권은 집이 경매에 넘어가면 전세보증금보다 먼저 보호받아요. 따라서 당해세나 임금채권이 있는지도 꼭 계약 전에 확인해봐야겠죠. 임대인의 미납국세는 ‘국세 완납증명서’나 ‘미납국세 열람신청’으로 확인할 수 있어요. 또한 임대인이 노동자를 고용하는 사용자(사장이나 대표)라면 ‘사회보험 완납증명서’를 요청해 임금 체불 여부를 짐작해볼 수 있어요. 다만, 국세 완납증명서, 미납국세 열람 및 사회보험 완납증명서 등의 서류는 현행 제도상 세입자가 임의로 확인할 수 없고 임대인에게 요청해야 합니다.

 

 

 

4. 공인중개사 확인하기

 

임대차계약을 맺을 때는 안전한 임대인을 만나는 일도 중요하지만, 적법하고 정직한 공인중개사를 만나는 일도 중요해요. 그러기 위해서는 우선 내가 계약을 체결하고자 하는 공인중개사 사무소가 정상적으로 영업 중인 곳이 맞는지 그리고 상대가 그곳의 공인중개사 또는 등록된 중개보조원이 맞는지 확인이 필요하죠. 그리고 중개업자의 공인중개사 자격증과 신분증을 확인하여 상대방이 중개사 본인이 맞는지도 확인해야 합니다.

 

그리고 공인중개사의 역할에 대해서도 정확히 알고 있어야 해요. 공인중개업자는 ‘공인중개사법’에 따라 중개 물건의 위치, 주변 환경, 종류 등 기본적인 사항을 알려주어야 할 의무를 지고 있어요. 그뿐만 아니라 해당 주택의 권리관계를 설명하고 ‘중개대상물 확인·설명서’를 주어야 할 의무도 함께 가지고 있죠. 그렇기 때문에 여러분은 공인중개사가 명확하게 설명하지 않는 부분이 있다면 정확한 설명과 확인을 요청할 수 있습니다.

 

 

 

 

5. 계약 내용 확인하기

 

임대인과 대리인, 공인중개사까지 확인을 마쳤다면 이제 계약의 내용을 확인해야 할 차례예요. 모든 계약서는 계약의 내용을 꼼꼼히 확인해야 하는 게 맞지만 임대차계약은 특히나 큰돈과 당장의 생존이 걸려있는 만큼 더욱더 꼼꼼하게 살펴야 해요. 아래 6가지 사항이 적힌 표를 보면서 확인해봅시다!

 

 

 

우선 계약하려는 부동산의 주소를 확인하세요. 계약 당사자의 인적사항도 확인하셨나요? 내가 이 집에서 얼마나 살 것인지, 즉 임대차 계약기간도 중요하죠. 만약 빠진 부분이 있다면 꼼꼼하게 의논해 명시하세요. 그리고 계약서에는 모호한 표현이 없어야 해요. 누가 보아도 객관적일 수 있는 표현으로 적는 것이 좋습니다. 만약 냉장고나 에어컨 같은 옵션이 있다면, 그 옵션에 관한 내용까지 포함하여 계약서에 작성하세요. 고장이 나거나 망가졌을 때 수리비 부담을 어떻게 할 것인지도 함께 적어야합니다. 이런 사소한 부분들이 살다 보면 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

 

 

 

6. 대항력과 우선변제권을 위한 준비하기

 

(1) 대항력과 우선변제권

 

계약을 하고 이사만 하면 끝나는 게 아니에요. 사는 도중에 임대인이 바뀌면 어떻게 할까요? 세입자는 누구에게서 보증금을 돌려받을 수 있을까요? 또, 계약기간이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 하죠? 다행히, 주택임대차보호법은 세입자의 보증금을 보호할 수 있는 장치를 마련하고 있어요. 대표적으로 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 있습니다.

 

 

(2) 대항력이란?

 

대항력이란 내가 사는 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘을 말해요. 나랑 계약했던 임대인이 집을 팔고 새로운 임대인이 나타났다고 해도, 새 임대인이 나를 내쫓을 순 없어요. 나에게 대항력이 있다면요! 그렇다면 대항력을 가지려면 어떻게 해야 할까요? 주택임대차보호법 제3조에 따르면 "주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다"라고 합니다.

 

즉, 대항력은 그 집에 실제로 거주하고(주택의 인도), 전입신고(주민등록)를 해야생기는 권리에요. 다만, 대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시부터 효력을 가져요. 악질적인 임대인들은 이 점을 악용해 내가 전입신고하는 당일에 집을 담보로 대출을 받기도 해요. 그러면, 은행의 근저당권이 내 보증금보다 우선하게 되죠. 경매에 넘어갈 때 나보다 먼저 보호받게 되는 거예요. 그러므로 내가 전입신고를 하고 대항력을 갖게 되기 전까지는 등기부등본을 통해 권리변동상황이 발생하는지 살펴봐야 합니다.

 

 

(3) 우선변제권?

 

우선변제권은 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 의미해요. 세입자가 우선변제권을 가지게 되면 집주인의 채무가 쌓여 집이 경매에 넘어가더라도 순위가 낮은 권리자들보다 먼저 돈을 받을 수 있게 되는 것이죠.

 

우선변제권을 갖기 위해서는 앞서 설명한 대항력을 갖추고 확정일자를 받아야 해요. 대항력은 그 집에 실제 거주하면서 전입신고를 해야 생기지만, 확정일자는 이사 전에도 임대차 계약서만 있다면 받을 수 있어요. 그래서 계약서를 작성한 날에 바로 발급받기를 권해요.

 

그럼, 확정일자는 어떻게 받냐고요? 확정일자는 담당 행정복지센터(구 주민센터)나 등기소, 또는 대법원 인터넷 등기소를 통해 받을 수 있어요. 또한, 작년 6월부터 시작된 ‘임대차 신고제’의 영향으로 담당 시·군·구청에 임대차계약을 신고하면서 임대차계약서를 제출하면 확정일자가 자동으로 부여돼요.

 

 

 

 

7. 계약 종료시

 

 

흔히 계약을 종료하고 집에서 나가고 싶으면 계약 종료 때까지 아무것도 하지 않으면 된다고 생각하곤 하는데요. 그렇지 않아요. 주택임대차보호법에는 ‘묵시적 갱신’이라는 조항이 있어서 계약 만기일로부터 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약을 해지하겠다는 의사를 표현하지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신되거든요. 그러니까 집을 나가고 싶은데 아무말도 하지 않고 계약 만기일 시점에서 2개월이 지나버리면 그 계약은 계약 기간만큼 한번 더 자동 연장돼요. 만약, 묵시적 갱신이 된 이후에 임대인이 퇴거 요구를 하거나 보증금 인상을 강요한다면 거절할 수 있어요. 이미 계약이 갱신되었으니까요.

 

계약을 종료하고 다른 곳으로 이사가고 싶다면 계약이 끝나기 6개월 전~2개월 전 사이에 임대인에게 연락해서 계약 종료 의사를 밝혀야 해요. 이때, 분쟁을 방지하기 위해 꼭 기록을 남겨주세요. 문자나 메신저로 연락을 하고, 꼭 답장을 받아야 해요. 임대인의 답장이 없으면 내 의사가 임대인에게 닿지 않았다고 여겨질 수 있으니 주의하세요.

 

이 기간에 임대인과 연락이 닿았다면 그 기록을 남겨놓도록 해요. 전화, 문자, 메신저 등 어떤 방법으로든 임대차 계약 종료 의사를 표현하고 임대인이 수용했다는 대답을 기록으로, 혹은 녹취로 남겨두세요.

 

만약에 임대인과 연락이 안 되는 경우도 있을 수 있어요. 이 경우에는 임대인이 전세계약 종료에 불만이 있어 제때 보증금을 돌려주지 않거나 계약 분쟁으로 이어질 수 있어요. 반드시 임대인에게 임대차계약을 해지하겠다는 의사를 밝히는 내용증명을 발송하고, 일부러 내용증명을 수령하지 않는다면 공시송달을 진행해야 합니다.