주택임대소득과 세금Ⅱ(신고 및 납부)

1. 주택임대소득 신고 및 납부

 

 (1) 주택임대소득 신고방법

 

 주택임대소득은 소득세법에 사업소득으로 규정되어 있으며, 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 소득세를 신고하고 납부하여야 한다. 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세(세율 14%)중 선택하여 신고할 수 있다. 주택임대 총수입금액이 2천만 원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상 소득과 합산하여 신고하여야 한다.

 

 

 (2) 종합과세와 분리과세 중 유리한 것은?

 

 임대업등록 여부, 타 소득금액, 소득공제 항목 등이 납세자마다 달라 어느 것이 유리한지 일률적으로 판단하기는 어렵다. 국세청 홈택스에서 종합과세와 분리과세 예상세액을 비교할 수 있는 서비스를 제공하고 있으니 확인해 보고 신고하길 바란다. 

 

 

 

2. 주택 보증금 등에 대한 간주임대료

 

 월세 임대료를 받는 임대사업자와의 과세 형평성을 위해 보증금 등에 대해서는 정기예금 이자율에 해당하는 금액만큼은 임대료로 간주한다. 여기서 정기예금 이자율은 21년의 경우 1.2%를 적용한다. 다만, 주택의 경우 부부 합산 3 주택 이상 소유자에 대해서만 과세하고, 보증금 등에서 3억 원을 차감한 금액의 60%에 대해 과세한다. 

 

 

(1) 공동 소유주택의 간주임대료

 

 공동사업장을 하나의 거주자로 보고 공동사업장별로 그 소득금액을 계산하므로 공동사업장의 보증금 등에서 3억 원을 공제한다.

 

 

 (2) 비소형 주택 3채와 소형주택 2채를 소유한 경우

 

 소형주택은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시에 주택 수에서 제외된다. 비소형 주택을 3채 이상 소유하더라도 소형주택에 대해서는 간주임대료를 계산하지 않는다. 따라서 소형주택 2채를 제외하고 비소형 주택 3채에 대해서 간주임대료를 계산한다. 다만, 월세 임대수입은 소형주택과 비소형주택을 모두 포함하여 신고해야 한다. 

 

 

 

3. 주택임대업 등록시 세제혜택

 

 세무서와 지방자치체에 모두 주택임대사업등록을 한 경우 임대소득세 감면을 받을 수 있으며, 주택임대소득 분리과세 신고 시 필요경비 및 기본공제 우대가 있다. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정으로 지방자치단체에 등록하는 유형 중 단기 민간임대주택과 아파트 장기일반 민간 매입임대주택은 폐지되었다. 

 

 위에 폐지된 유형의 주택임대사업자도 임대등록기간 동안에는 임대소득세에 대한 세제혜택이 유지된다. 여기서의 세제혜택은 임대소득에 대한 분리과세 시 필요경비 우대와 소형주택에 대한 임대소득세 감면이다. 또한 의무임대기간이 경과하기 전에 자진·자동 등록 말소하는 경우에는 그간 감면받은 세금을 추징하지 않는다. 

 

 

 

4. 건강보험료 부담액 변동

 

 주택임대소득을 포함한 종합소득세 신고 시 소득금액의 증가에 따라 건강보험료가 추가로 부과될 수 있다. 인별로 사정이 다르게 때문에 일률적으로 부담금액은 계산할 수 없다. 

 

 사회보험료 부과 관련 구체적 사항은 관련 기관에 문의하여야 한다.

 건강보험료 : 국민건강보험공단 1577-1000

 국민연금 : 국민연금 콜센터 1355