부동산 무상사용에 따른 이익의 증여

「상증법」에서는 타인의 부동산을 무상으로 사용하거나 타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 이익을 얻은 경우에는 해당 이익에 상당하는 가액을 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 하여 증여세를 부과하고 있다. 

 

 

 

 

1. 타인의 부동산을 무상 사용한 경우

 

 (1) 수증자

 

 수증자는 타인의 부동산을 무상으로 사용하는 자로 하며, 타인의 토지 또는 건물만을 각각 무상으로 사용하는 경우에도 적용한다. 부동산에는 해당 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다.

 

 

 

 (2) 과세대상

 

 타인의 부동산(해당 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택은 제외)을 무상으로 사용하는 경우에도 그 부동산 무상사용이익에 대해 과세하도록 하였다. 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한하여 적용한다.

 

 이 경우, 주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일지번에 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 주택의 면적이 주택 외의 면적을 초과하는 경우에 한하여 해당 토지소유자와 함께 거주할 목적으로 소유하는 주택으로 보아 부동산 무상사용에서 제외하도록 하였다.

 

 

 (3) 증여재산가액

 

 부동산 무상사용에 따른 이익을 계산할 때 당초 증여시기로부터 5년이 경과한 후에도 계속하여 해당 부동산을 무상으로 사용하는 경우에는 5년이 되는 날의 다음날 새로이 무상사용을 개시한 것으로 보아 다시 5년간의 부동산 무상사용에 따른 이익을 계산하여 증여세를 과세한다.

 

 부동산가액은 상증법 제60조에서 제66조까지에서 평가한 가액을 말하며, 평가기준일 경과년수는 5년 단위로 계산하며, 환산한 가액이 1억원 이상인 경우에만 적용한다.

 

 

 (4) 증여시기

 

 부동산 무상사용 이익의 증여시기는 사실상 당해 부동산의 무상사용을 개시한 날이다. 이 경우 무상사용기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음날에 새로이 부동산 무상사용을 개시한 것으로 본다. 

 

 

 (5) 경정 등의 청구

 

 부동산 무상사용이익은 무상사용을 개시한 날로부터 5년 단위로 과세하나, 5년 이내에 당해 부동산을 상속하거나 증여하는 경우 등의 사유발생으로 무상 사용하지 않는 경우에는 증여세를 차감하여야 한다. 이 경우 그 사유가 발생한 날부터 3개월 이내에 결정 또는 경정을 청구할 수 있다.

 

 

 

2. 타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 이익을 얻은 경우

 

 (1) 수증자

 

 수증자는 타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 이익을 얻은 자를 말한다.

 

 

 (2) 과세요건

 

 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한하여 적용한다.

 

 

 (3) 증여재산가액

 

 차입금에 상증령 제31의 2 (금전 무상대출 등에 따른 이익의 계산방법 등) 제1항 본문에 따른 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 금전 등을 차입할 때 실제로 지급하였거나 지급할 이자를 뺀 금액으로 한다. 이익이 1천만원 이상인 경우에만 적용한다.

 

 

(4) 증여시기

 

 차입기간이 정하여지지 아니한 경우에는 그 차입기간은 1년으로 하고, 차입기간이 1년을 초과하는 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한 날부터 1년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 담보 이용을 개시한 것으로 본다.

 

 

※ 관련 질의회신

 Q. 타인으로부터 부동산 임대용역을 무상 또는 저가로 제공받은 경우

 A. 특수관계인이 아닌 자간의 거래로서 거래의 관행상 정당한 사유 없이 무상 또는 시가보다 낮은 대가를 지급하고 부동산 임대용역(불특정 다수인 간에 통상적인 지급 대가가 1천만원 이상인 것만 해당함)을 제공 받음으로써 이익을 얻은 경우에는 상증법에 따라 증여세가 과세되는 것임