다주택자에 대한 양도소득세 중과세(1세대 2주택, 1세대 3주택 이상자)

뉴스에서는 계속 부동산 정책에 대해서 쏟아져 나오고 있는데 일반인들은 자꾸 개정되는 법을 따라가기 어려운 게 사실이다. 투기수요를 잡기 위해 자꾸만 법 개정이 일어나서 흔히 말하는 누더기 법률이 되어버렸고 이에 따라 다주택자들이 주택을 양도한 경우 여러 가지 사항을 신중히 검토해야 하는 게 많다.

1. 시간 경과에 따른 양도소득세의 변화(다주택자 중과세 역사)

투기적 수요를 억제하고 투기이익을 환수함으로써 부동산 시장의 안정과 과세형평을 도모하기 위해 1세대 2 주택 이상자에 대해 양도소득세 중과제도를 시행하였으나, 부동산 시장이 침체됨에 따라 2009. 1. 1.~2012. 12. 31. 중에 취득하거나 2009. 1. 1.~2013. 12. 31. 중에 양도하는 자산에 대하여는 한시적으로 중과를 완화하도록 조치하였다.

그럼에도 불구하고 부동산 시장의 정상화가 이루어지지 않자 2014. 1. 1. 다주택자에 대한 양도소득세 중과제도를 폐지하고, 지정지역 내 3 주택 이상자에 대해서만 기본세율에 10%p를 가산하도록 법률을 개정하였으며, 주택(그 부수토지 및 조합원 입주권 포함)의 단기 양도에 대한 양도세율을 완화(1년 미만 40%, 2년 미만 기본세율)하였다.

이후 수도권을 중심으로 주택시장 과열이 재연되고 재건축사업이 활발한 과천, 공공택지신규분양이 많은 세종시 등으로 과열현상이 확대되는 양상을 보이자, 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안에 따른 8.2. 대책(2017. 8. 2.)이 시행되어, 다주택자가 조정대상지역 내에 있는 주택을 2018. 4. 1. 이후 양도하는 경우 양도소득세를 중과(1세대 2 주택자는 기본세율+10% p, 1세대 3 주택 이상인 자는 기본세율+20% p, 장기보유 특별공제 배제)하고, 조정대상지역 내 주택의 입주자로 선정된 지위(조합원 입주권은 제외)를 양도하는 경우에는 50% 세율을 적용하는 제도를 신설하였다.

12.16. 대책(2019. 12. 16.)에서는 주택시장 안정화 방안으로 보유기간 10년 이상인 주택을 19. 12. 17. 부터 20. 6. 30. 까지 양도하는 경우 한시적으로 중과세율 적용을 배제하도록 하고, 다주택자 중과세율 적용 시 분양권을 주택수에 포함(2021. 1. 1. 이후 취득하는 분양권부터 적용)하도록 하였다.

여러 대책에도 불구, 서울 등 일부 수도권지역에서 매수세와 상승세가 지속되자, 추가적으로 주택시장 안정 보완 7. 10. 대책(2020. 7. 10.)이 시행되어, 2021. 6. 1. 이후 양도하는 주택부터 조정대상지역 내 다주택자(1세대 2 주택자는 기본세율+20% p, 1세대 3 주택 이상인 자는 기본세율+30% p)와 2년 미만 단기 보유자(주택 및 입주권은 1년 미만 70%, 2년 미만 60%, 분양권은 1년 미만 70%, 1년 이상 60%)에 대한 양도소득세 중과세율이 인상되었다.

 

 

2. 조정대상지역 현황

 

 

 

3. 적용범위

(1) 1세대 2주택자가 양도하는 주택
(2) 1주택 2주택·조합원입주권 또는 분양권을 소유한 1세대가 양도하는 주택
(3) 1세대 3주택 이상자가 양도하는 주택
(4) 1세대 3주택·조합원입주권 또는 분양권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택

 

※ 조합입주권·분양권과 주택을 보유한 경우 유의사항
① 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택수에 포함되는 조합원입주권·분양권에 해당하더라도 다주택 중과 판정 시에는 소재지 및 종전 주택의 가격에 따라 주택수에 포함되지 않을 수 있음
② 다주택자가 양도하는 주택이더라도 비조정대상지역에 소재한 주택을 양도하는 경우에는 중과대상 아님(조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우에만 중과세됨)
③ 주택을 소유하지 않으면서 조합원입주권·분양권만 여러 개 소유하다가 조합원입주권 또는 분양권을 양도하는 경우 중과대상 아님

 

 

4. 적용대상

(1) 주택 수 계산

양도일 현재를 기준으로 양도하는 주택을 포함하여 주택수를 판정하며, 양도일이란 소득세법 제98조 및 같은 법 시행령 제162조에 따른 양도시기를 말한다. 한편, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 해당 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다.

① 다가구주택

[건축법 시행령] 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구회된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 거주자가 선택하는 경우에 한하여 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

② 공동상속주택

상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 [소득세법 시행령] 제155조 제3항에 따라 ㉮ 해당 주택에 거주하는 자→㉯ 최연장자 순서에 따른다.
③ 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택은 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다.

 

(2) 임대기간의 계산

임대기간의 계산은 조세특례제한법 시행령 제97조의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다.