주택임대소득과 세금Ⅰ(과세대상)

주택임대소득에 대해서도 5월에 종합소득세를 신고 납부하여야 하는데, 주택임대에 대한 수입금액이 2,000만 원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세 중 선택하여 신고할 수 있으며, 주택임대 총수입금액이 2천만 원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상 소득과 합산하여 신고하여야 한다. 게다가 2021.6.1. 부터는 주택에 대한 임대보증금이 6,000만 원을 초과하거나 또는 매월 임대료가 30만 원을 초과하는 경우에는 시·군·구청에 전·월세를 신고하여야 하는 전월세 신고제가 도입됨에 따라 향후 주택임대소득에 대한 투명성을 확보할 것으로 보인다. 이러한 점을 고려하면 스스로 주택임대소득에 대한 소득세를 누락하지 않고 신고·납부하는 것이 절세 방법이라 할 수 있다.

 

 

1. 주택임대소득 과세대상

 

 주택임대소득 과세대상은 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자와 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 3 주택 이상 소유자의 경우 해당한다. 2 주택 이상 소유자를 판단할 때 기준시가 9억 원 초과 주택과 국외주택을 소유한 경우로서 월세 임대수입이 발생하는 경우에는 1 주택자도 과세한다. 3 주택 이상 소유자를 판단할 때 주거전용면적이 40m2 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 '21년'까지 주택수에서 제외한다.

 

주택수	과세대상인 경우	과세대상 아닌 경우
1주택소유	국외주택의 월세 수입 기준시가 9억원 초과 주택의 월세 수입	기준시가9억원 이하 국내주택의 월세 수입 모든 보증금과 전세금
2주택소유	모든 월세 수입	모든 보증금과 전세금
3주택이상소유	모든 월세 수입 비소형 주택 3채 이상 소유& 해당 보증금과 전세금 합계가 3억원 초과	소형주택의 보증금과 전세금 비소형 주택 3채 미만 소유한 경우 보증금과 전세금 비소형 주택 보증금과 전세금 합계가 3억원 이하

 

 

(1) 본인이 소유한 주택 1채를 임대한 경우

주택임대소득 과세대상 여부 판단 시 주택 수는 부부 합산하여 계산하고, 직계존비속이 소유한 주택 수는 포함하지 아니한다. 미혼인 본인이 주택 1채만 소유하고 있다면 임대소득세 과세대상에 해당되지 않으며, 기혼인 경우에도 본인과 배우자의 주택 수를 합산하여 1채인 경우 과세대상에 해당되지 아니한다. 다만, 본인 소유 주택의 기준시가가 9억 원을 초과하고 월세 임대수입이 있는 경우에는 소득세가 과세된다.

 

(2) 이사 등으로 일시적인 2주택의 경우

2주택 소유기간 동안의 월세 임대수입이 있다면 소득세가 과세된다.

 

(3) 오피스텔을 임대한 경우도 주택임대소득 과세대상인지?

오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택임대소득이 과세된다. 주거용이 아니라도 상가 임대소득은 소득세가 과세된다.

 

(4) 다가구주택도 한 채만 소유하고 있으면 비과세 되는지?

구분등기 되지 않은 다가구주택 1채만 소유하고 있고, 기준시가가 9억 원을 초과하지 않으면 비과세 된다.

 

 

 

2. 주택수 판정하는 방법

(1) 과세대상 판단 시 주택수의 판단

주택임대소득 과세대상 여부는 본인과 배우자의 소유 주택을 합산하여 판단한다.

 

(2) 공동으로 주택을 소유하고 있는 경우 주택수의 판단

공동소유 주택의 경우 지분이 가장 큰 자가 2인 이상일 때는 각각의 소유로 계산한다. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유 주택으로 계산한다.

 

(3) 소수지분(지분율 50% 미만) 주택만 소유하고 있는 경우

소수지분 공동소유 주택은 과세대상 판단 시 주택 수에 포함되지 않는다. 다만, '20년 귀속부터 소수지분자도 해당 주택임대 수입금액이 연간 6백만 원 이상이거나, 기준시가 9억 원 초과 주택의 지분이 30% 초과할 경우 소유 주택 수에도 포함되니깐 주의할 필요가 있다.

 

주택임대소득의 신고 및 납부에 관하여는 다음글로 이어집니다.