양도소득세 과세대상인 부동산에 관한 권리(지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권, 아파트당첨권 등)

 거주자의 양도소득세는 국내 자산 및 국외자산, 국외전출세 등 소득세법에서 열거된 자산의 양도소득에 대하여 과세하는 세금입니다. 따라서 자산이 유상으로 이전되어 자본이득이 발생하더라도 그 소득이 소득세법상 양도소득세 과세대상으로 열거되어 있지 아니하면 양도소득세가 과세되지 않습니다. 

 

 이번 포스팅에서는 양도소득의 범위 중 부동산에 관한 권리에 대해 살펴보겠습니다. 여기에는 ① 부동산을 취득할 수 있는 권리, ② 지상권, ③ 전세권, ④ 등기된 부동산임차권이 포함되어 있는데 각 항목의 내용을 검토해보겠습니다.

 

 

 

1. 부동산을 취득할 수 있는 권리

 

 부동산을 취득할 수 있는 권리란 계약 또는 법률상 부동산의 취득원인이 발생하였으나 그 취득시기가 도래하기 전의 권리를 말합니다. 이에는 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함합니다. 

 

 

 (1) 부동산을 취득할 수 있는 권리의 예시

 

• 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권 등)
• 지방자치단체·한국토지주택공사가 발행하는 토지상환채권, 주택상환사채
• 부동산 매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리

 

 

 (2) 참고 사례

 

• 이주자택지보상권은 [소득세법] 제94조의 '부동산을 취득할 수 있는 권리'에 해당하고, 같은 법 제89조의 비과세 양도소득에 해당하지 아니하므로 양도소득세 과세대상임.
• 건축관계법규나 도시계획법규상으로 개발제한구역내에서의 건축행위의 일반적 금지를 해제하여 건축 허가를 받아 건물을 건축할 수 있는 권리를 의미하는 이축권은 양도소득세 과세대상인 부동산을 취득할 수 있는 권리가 아니, 종합소득의 하나인 일시 재산소득(현행 : 기타 소득)에 해당함.
• 거주자가 [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률]에 따라 수용될 경우에 이축권이 있는 개발제한구역 내의 농가주택을 토지 수용 전에 양도하면서 주택과 발생이 예상되는 이축권으로 구분하여 계약한 경우에도 양도대가로 받은 전체를 주택의 양도가액으로 보는 것임.

 

 

2. 지상권

 

 지상권은 민법상 용익물건의 하나로서 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 권리를 말합니다. 

 

 

 

3. 전세권

 

 전세권은 민법상 용익물권으로 하나로서 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익 하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자, 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다. 

 

 

 

4. 등기된 부동산임차권

 

 부동산 임차권은 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 성립하는 권리를 말합니다. [소득세법]에서 등기된 부동산임차권만 과세대상으로 하고 있습니다. 따라서 미등기 된 부동산임차권은 과세대상이 아닙니다.