부담부증여시 양도소득세 및 증여세 계산방법[판례, 질의회신]

1. 제 목

부담부증여시 양도소득세 및 증여세 계산방법

 

2. 요 지

부담부증여에 대한 양도차익 계산의 경우 증여세 과세가액은 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액으로 함.

 

3. 회신

1. 부담부증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 「소득세법」 제88조 제1항의 규정에 의하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 양도차익의 계산은 동법 시행령 제159조의 규정에 의하여 그 양도가액 및 취득가액을 양도 및 취득당시의 “당해 자산의 가액”에 증여가액 중 채무액이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 하는 것으로 이 경우 양도가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’은 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하며, 취득가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’은 소득세법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 가액을 말합니다.

 

 

 

[ 관련법령 ] 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】소득세법 시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】상속세및증여세법 제47조 【증여세과세가액】

 

[회 신]

2. 귀 질의의 경우 증여받은 재산에 대한 증여재산 평가방법에 대하여는 붙임의 기질의회신문[서면4팀-1028(2005.6.23), 서면4팀-2304(2005.11.23), 서면4팀-1440(2005. 08.17)]과 관련 조세법령을 참조하시기 바라며, 증여일전 3월을 경과하고 증여일전 2년 이내의 기간중에 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액은「상속세 및 증여세법 시행령」제49조제1항 단서 및「비상장주식평가심의 위원회의 설치 및 운영에 관한 규정」 제22조제1항제1호의 규정에 의하여 증여일부터 거래가액이 확정되는 계약일까지의 기간중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는「상속세및 증여세법 시행령」제56조의2제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것으로 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.

 

3.「상속세 및 증여세법」제47조제1항ㆍ제3항 단서의 규정에 의하여 부모로부터 자녀가 증여 받은 당해 재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 같은법 시행령 제10조 제1항 각 호의 1의 규정에 의하여 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무액에 상당하는 부분에 대하여는「소득세법」제88조제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.

 

4.「상속세 및 증여세법」제53조제1항제2호의 규정에 의하여 거주자가 직계존비속으로부터 증여를 받은 경우에는 증여세 과세가액에서 3천만원(수증자가 미성년자인 경우에는 1천5백만원)을 공제하는 것입니다. 다만, 당해 증여전 10년이내에 공제받은 금액과 당해 증여가액에서 공제받은 금액이 위의 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분을 이를 공제하지 아니하는 것입니다.

 

5. 부동산을 증여받은 경우 증여세 과세표준은「상속세 및 증여세법」제47조 제1항의 규정에 의한 증여세 과세가액에서 같은법 제53조의 규정에 의한 증여재산공제액과 같은법 제54조의 규정에 의한 재해손실공제액을 차감한 금액에서 같은법 시행령 제20조의 2의 규정에 의한 증여재산의 감정평가 수수료를 차감하여 계산하는 것입니다.

 

1. 질의내용 요약(양도분야)

 

○ 사실관계

 

- 2006. 04 05. 235백만원에 분양받은 아파트(주택담보 은행대출 192백만원)를 자녀에게 부담부증여함.

 

- 증여 자산내용

 

* 호가 : 프리미엄 포함 300백만원 ~ 350백만원

 

* 은행 대출시 채권최고액 : 230.4백만원(감정평가와 유사한 금액 판단)

 

* 개별주택가격 확인원상 2006.06.01. 기준 고시가액 : 208백만원

 

* 부부 공동명의(각 지분 1/2)

 

○ 질의내용

 

상기의 부담부증여에 대한 양도소득세 계산방법에 대한 질의임.

 

2. 질의 내용에 대한 자료

 

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

 

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

 

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2003. 12. 30. 개정)

 

○ 소득세법 기본통칙 88-1 【부담부증여시 유상대가로 보는 채무액의 범위】

 

양도소득세에 대한 소득세 과세대상자산과 과세대상이 아닌 자산을 함께 증여시 수증자가 증여자의 채무를 인수하는 경우에 과세대상자산의 유상대가로 보는 채무액은 다음과 같이 안분계산한다.

 

과세대상자산가액

유상대가로 보는 채무액＝ 전체 채무액 X -----------------

총자산가액

 

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

 

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

 

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

 

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

 

1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)

 

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)

 

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정)

 

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)

 

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)

 

○ 소득세법 시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】

 

법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다.

 

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

 

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

 

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

 

⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

 

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

 

○ 소득세법 시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

 

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31. 신설)

 

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 · 심판례, 판례)

 

○ 서면4팀-1926, 2005.10.20

 

부담부증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 「소득세법」 제88조 제1항의 규정에 의하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 양도차익의 계산은 동법 시행령 제159조의 규정에 의하여 그 양도가액 및 취득가액을 양도 및 취득당시의 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 하는 것임.

 

○ 서면4팀-1577, 2005.09.01

 

1. 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 산정함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 소득세법 제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 ‘당해 자산의 가액’에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정하며, 이 경우 근저당권이 설정된 채무를 인수했음이 입증되는 경우 ‘인수한 채무액’은 증여재산가액에서 공제하고 양도소득세를 과세하는 것이며, 이때 산출된 양도소득금액에서 기본공제 250만원도 공제하는 것임.

 

양도가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’은 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하며, 취득가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’은 소득세법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 가액을 말하는 것임.

 

2. 귀 질의와 관련된 기 질의회신문(서면4팀-944, 2005.6.15.)을 참고하기 바람.

 

○ 서면4팀-944, 2005.6.15

 

【질의】

 

〔사실관계〕 갑은 화성시(토지투기지역)에 2필지의 토지를 소유하고 있는데, 1필지는 동생 을에게, 다른 1필지는 동생 병에게 부담부 증여를 하려고 함.

 

- 을에게는 토지(상속세및증여세법상 시가 10억원, 보유기간 3년)를 증여하되, 동 토지에 대한 담보채무 4억원은 을이 인수하기로 하였음(증여당시 개별공시지가 5억원, 취득당시 개별공시지가 2억원, 취득시 실지거래가액 4억원, 자본적지출과 양도비용 2천만원).

 

- 병에게는 토지(상속세및증여세법상 시가 불분명함, 보유기간 6년)를 증여하되, 동 토지에 대한 담보채무 4억원은 병이 인수하기로 하였음(증여당시 개별공시지가 5억원, 취득당시 개별공시지가 2억원, 취득시 실지거래가액 4억원, 자본적지출과 양도비용 2천만원).

 

(질의 1) 상기와 같은 부담부증여의 경우 양도차익의 계산은 어떻게 하는 것인지.

 

〈갑설〉 투기지역에 소재하는 경우에도 부담부증여에 대하여는 무조건 기준시가로 양도차익을 계산함.

 

〈을설〉 투기지역에 소재하는 경우에는 부담부증여에 대하여는 실지거래가액으로 양도차익을 계산함. 실지양도가액은 상속세 및 증여세법에 의한 평가액에 동평가액에 대한 채무액의 비율을 곱하여 계산함.

 

(질의 2) 기타필요경비의 계산방법은.

 

【회신】

 

「소득세법」 제96조 제1항 제6의 2호에 규정하는 투기지역의 부동산을 동법 제88조 제1항 후단규정에 의한 부담부증여를 하는 경우로서, 당해 부담부증여 중 양도로 보는 부분의 양도차익을 산정함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 동법 제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 “당해 자산의 가액”에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정하는 것임. 이 경우 양도가액 산정을 위한 “당해 재산의 가액”은 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하며, 취득가액 산정을 위한 “당해 재산의 가액”은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 가액을 말하는 것임. 다만,「소득세법」 제100조 제1항의 규정에 의거 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의하는 것인바, 양도가액 산정을 위한 “당해 재산의 가액”에 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항 및 제2항과 동법시행령 제49조의 규정에 의한 시가가 적용될 경우에는 취득가액 산정을 위한 “당해 재산의 가액”에 실지거래가액을 적용하는 것이나, 양도가액 산정을 위한 “당해 재산의 가액”에 동법 제60조 제3항 및 제61조 내지 제66조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액이 적용될 경우에는 취득가액 산정을 위한 “당해 재산의 가액”에 기준시가를 적용하는 것임.

 

○ 재재산-8, 2005.01.04

 

부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 산정함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 소득세법 제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 ‘당해 자산의 가액’에 증여가액중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정함. 이 경우 양도가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’은 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하며, 취득가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’은 소득세법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 가액을 말함.

 

○ 서면4팀-2514, 2005.12.14

 

증여세 과세가액은 증여재산가액의 합계액에서 당해 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 하는 것이며 직계존비속간 부담부증여에 있어서는 수증자가 인수한 채무를 공제하되 당해 채무는 「상속세 및 증여세법 시행령」 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증되는 경우에 한하는 것임. 귀 질의의 경우 근저당권이 설정된 부모의 재산중 일부를 증여받으면서 부모의 채무를 인수한 경우로서 같은항 각호의 1의 규정에 의하여 부모의 채무를 자녀가 인수하였음이 입증되는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 단서의 규정에 의하여 인수한 채무액을 증여재산가액에서 차감할 수 있는 것이나 자녀가 인수한 채무액에 상당하는 부분은 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것임.

 

1. 질의내용 요약(증여분야)

 

O 사실관계

 

- 2006.4.5. 235백만원에 분양받은 아파트(주택담보 은행대출 192백만원)로서 현재 양도하는 경우 50%의 양도소득세율이 적용되는 관계로 실질매매가 이루어 지지 않고 단지 프리미엄을 포함하여 3억원 내지 3.5억원의 호가만 형성되어 있음.

 

- 감정평가와 유사한 금액으로 볼 수 있는 금액은 은행담보대출시 채권최고액으로 230,400,000원이 설정되어 있으며, 공시지가로 볼 수 있는 2006년도 개별주택가격은 208백만원임.

 

- 증여가액판단은 실질매매가액, 감정평가액, 기준시가, 취득가액 순으로 판단하지만 위 사례의 실질매매가액은 합리적인 금액으로 볼 수 없고, 감정가액 또한 정식감정가액이 아닌 주택담보대출 채권최고액 산정을 위한 금액이라 판단됨.

 

O 질문내용

 

(질문1) 상기의 아파트를 자녀에게 부담부증여하는 경우 증여재산가액을 분양가액인 235백만원으로 하여 신고납부하는 것이 세법상 타당한지 여부

 

(질문3) 235백만원에서 채무 192백만원과 증여재산공제 3천만원을 차감한 가액을 증여세 과세표준으로 하고 세율 10%을 곱하여 계산한 금액을 증여세로 납부하면 되는지 여부

 

2. 질의 내용에 대한 자료

 

가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

 

O 상속세및증여세법 제47조 【증여세과세가액】

 

① 증여세과세가액은 증여일 현재 이 법의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액[제40조 제1항 제2호, 제41조의 3, 제41조의 5, 제42조 제4항의 규정에 의한 증여재산(이하 “합산배제증여재산”이라 한다)의 가액을 제외한다]에서 당해 증여재산에 담보된 채무(당해 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령이 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 한다. (2003. 12. 30. 개정)

 

② 당해 증여일전 10년 이내에 동일인(증여자가 직계존속인 경우에는 그 직계존속의 배우자를 포함한다)으로부터 받은 증여재산가액의 합계액이 1천만원 이상인 경우에는 그 가액을 증여세과세가액에 가산한다. 다만, 합산배제증여재산의 경우에는 그러하지 아니하다. (2003. 12. 30. 단서신설)

 

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여(제44조의 규정에 의하여 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 당해 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

O 상속세및증여세법 시행령 제36조 【증여세 과세가액에서 공제되는 채무】

 

② 법 제47조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우”라 함은 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증되는 경우를 말한다. (2002. 12. 30. 개정)

 

O 상속세및증여세법 시행령 제10조 【채무의 입증방법등】

 

① 법 제14조 제4항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것”이라 함은 상속개시당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각호의 1에 의하여 입증되는 것을 말한다.

 

1. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

 

2. 제1호 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류

 

② 제1항 제1호 및 법 제15조 제2항의 규정에 의한 금융기관은 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 제2조 제1호에 규정된 금융기관으로 한다. (2005. 8. 5. 개정)

 

O 상속세및증여세법 제53조 【증여재산공제】

 

① 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 자로부터 증여를 받은 경우에는 다음 각호의 구분에 따른 금액을 증여세과세가액에서 공제한다. 이 경우 수증자를 기준으로 당해 증여전 10년 이내에 공제받은 금액과 당해 증여가액에서 공제받을 금액의 합계액이 다음 각호에 규정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 이를 공제하지 아니한다. (2003. 12. 30. 후단개정)

 

1. 배우자로부터 증여를 받은 경우에는 3억원 (2002. 12. 18. 개정)

 

2. 직계존속 및 직계비속으로부터 증여를 받은 경우에는 3천만원. 다만, 미성년자가 직계존속으로부터 증여를 받은 경우에는 1천5백만원으로 한다. (2003. 12. 30. 개정)

 

3. 배우자 및 직계존비속이 아닌 친족으로부터 증여를 받은 경우에는 5백만원

 

O 상속세및증여세법 제55조 【증여세의 과세표준 및 과세최저한】

 

① 증여세의 과세표준은 다음 각호의 1에 해당하는 금액에서 대통령령이 정하는 증여재산의 감정평가수수료를 차감한 금액으로 한다.(2003.12.30.개정)

 

1. 제45조의 2의 규정에 의한 명의신탁재산의 증여의제에 있어서는 당해 명의신탁재산의 금액 (2003.12.30. 정)

 

2. 합산배제증여재산에 있어서는 당해 증여재산가액에서 3천만원을 공제한 금액 (2003. 12.30.개정)

 

3. 제1호 및 제2호외의 경우에는 제47조 제1항의 규정에 의한 증여세과세가액에서 제53조 및 제54조의 규정에 의한 금액을 차감한 금액 (2003.12.30.개정)

 

② 과세표준이 50만원 미만인 때에는 증여세를 부과하지 아니한다.(2003.12.30.개정)

 

O 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

 

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

 

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

 

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

 

O 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

 

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (2006. 2. 9. 단서개정)

 

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

 

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. (2006. 2. 9. 단서개정)

 

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 (2000. 12. 29. 개정)

 

나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 (1999. 12. 31. 신설)

 

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다. (2006. 2. 9. 개정)

 

가. 법 제73조의 규정에 따라 물납한 재산을 상속인ㆍ증여자ㆍ수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각 호의 어느 하나의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 “주주등 1인”은 “상속인등”으로 본다)가 경매 또는 공매로 취득한 경우 (2006. 2. 9. 개정)

 

나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우 (2006. 2. 9. 개정)

 

(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액 (2006. 2. 9. 개정)

 

(2) 3억원 (2006. 2. 9. 개정)

 

다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우 (2006. 2. 9. 개정)

 

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. (2002. 12. 30. 개정)

 

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 (2002. 12. 30. 개정)

 

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날 (2002. 12. 30. 개정)

 

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날(2006. 2. 9. 개정)

 

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (2003. 12. 30. 신설)

 

O 상속세및증여세법 시행령 제66조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】

 

다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (1998. 12. 28. 개정)

 

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

 

2. 양도담보재산

 

3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)(1998.12.28.개정)

 

4. (삭제, 1998. 12. 28.)

 

나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)

 

O 서면4팀-1028. 2005.6.23.

 

1.「상속세 및 증여세법」제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 증여재산의 가액은 증여일 현재 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서,「같은법 시행령」제49조 제1항 각호의 가액(이하 "매매가액 등"이라 함)은 당해 증여재산의 시가에 포함되는 것임. 이 경우 같은조 제5항의 규정에 의하여 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 당해 재산 또는 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등이 있는 경우 당해 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며, 또한, 평가기준일 전 2년 이내의 기간(증여일전 3월 이내의 기간을 제외) 중에 매매 등이 있는 경우로서 평가기준일부터 같은조 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매가액 등은 같은법 시행령 제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것임. 시가를 산정하기 어려운 경우로서 당해 증여재산이 부동산인 경우 같은법 제61조의 규정에 의하여 평가하는 것임.

 

2. 같은법 제66조의 규정에 의하여 저당권이 설정된 재산은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 같은법 제60조의 규정에 의한 평가가액중 큰 금액으로 평가하는 것이며, 이 경우 “채권액”은 동일한 재산이 다수의 채권의 담보로 되어 있는 경우 같은법 시행령 제63조 제2항의 규정에 의하여 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 하는 것임.

 

O 서면4팀-2304,2005.11.23

 

「상속세 및 증여세법」제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 같은법 시행령 제49조 제1항 각호에서 예시하는 가액은 당해 증여재산의 시가범위에 포함되는 것임. 이 경우 증여일 전후 3월 이내의 기간 중에 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우 그 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 부동산의 경우 같은법 제61조의 규정에 의하여 평가하는 것임. 귀 질의의 경우 증여받은 재산 또는 증여받은 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등이 있는지 여부 등 구체적인 사실을 확인하여 시가를 산정하여야 하는 것이며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 한하여 같은법 제61조 제1항 제4호의 규정에 의하여「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격으로 평가할 수 있는 것임.

 

O 서면4팀-3814.2006.11.20.

 

「상속세 및 증여세법」제60조제2항 및 같은법 시행령 제49조제1항제2호의 규정에 의하여 상속개시일 전후 6월 이내의 기간 중에 2이상의 공신력 있는 감정기관이 상속재산(면적 ·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산을 포함한다)에 대하여 상속세의 납부 목적에 적합하고 상속개시일 현재 당해 재산의 원형대로 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 시가로 보는 것이며, 상속개시일전 6월을 경과하고 상속개시일전 2년 이내의 기간중에 감정가액의 평균액이 있는 경우에도 같은항 단서 및「비상장주식평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정」제22조제1호의 규정에 의하여 상속개시일 부터 감정가액평가서를 작성한 날까지의 기간중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 당해 감정가액의 평균액은 같은령 제56조의2제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것임.

 

O 서면4팀-1440,2005.08.17

 

1. 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 같은법 시행령 제49조 제1항 각호의 가액(이하 “매매가액 등”이라 함)은 당해 증여재산의 시가에 포함되는 것임. 이 경우 같은조 제5항의 규정에 의하여 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등이 있는 경우 당해 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며 동규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 기준시가에 의하여 평가하는 것임.

 

2. 같은법 시행령 제49조 제1항 및 제5항 규정에 의한 시가에 해당하는 가액이 2이상인 경우에는 같은조 제2항의 규정에 의하여 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액으로 평가하는 것임.

 

O 서면4팀-300, 2006.2.16.

 

【질의】

 

은행차입금에 담보로 제공한 주택을 회사원인 아들에게 증여하고자 함. 이 경우 증여세 과세표준을 얼마로 하여야 하며, 은행차입금은 어떻게 처리하여야 하는지 여부

 

【질의】

 

1. 상속세 및 증여세법」제47조제1항·제3항 단서의 규정에 의하여 부모로부터 자녀가 증여받은 당해 재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 같은법 시행령 제10조제1항 각 호의 1의 규정에 의하여 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무액에 상당하는 부분에 대하여는「소득세법」제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것임.

 

2.「상속세 및 증여세법」제53조제1항제2호의 규정에 의하여 거주자가 직계존비속으로부터 증여를 받은 경우에는 증여세 과세가액에서 3천만원(수증자 가 미성년자인 경우에는 1천5백만원)을 공제하는 것임. 다만, 당해 증여전 10년이내에 공제받은 금액과 당해 증여가액에서 공제받은 금액이 위의 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분을 이를 공제하지 아니하는 것임.

 

3. 부동산을 증여받은 경우 증여세 과세표준은「상속세 및 증여세법」 제47조 제1항의 규정에 의한 증여세 과세가액에서 같은법 제53조의 규정에 의한 증여재산공제액과 같은법 제54조의 규정에 의한 재해손실공제액을 차감한 금액에서 같은법 시행령 제20조의 2의 규정에 의한 증여재산의 감정평가 수수료를 차감하여 계산하는 것임.