공동명의 장단점과 부동산관련 세금(취득세, 재산세, 종합부동산세 등)

 시대가 변화하면서 맞벌이 부부도 늘어나고 재산에 대한 공동명의에 대한 관심도 많아졌습니다. 그리고 공동명의가 단독명의에 비해 절세 혜택이 있다는 정보를 쉽게 접하기도 합니다. 정말로 공동명의를 하면 절세에 도움이 될까요?

 이번 포스팅에서는 단독명의와 공동명의의 경우를 비교하여, 세금 부담 측면에서 어떤 차이가 있는지 살펴보겠습니다.

 

1. 부동산과 관련된 세금

 

 부동산 세금은 크게 부동산의 취득, 보유, 양도에 따라 세 단계에 걸쳐서 발생합니다. 미리 세금에 대비하여 준비해야 할 필요가 있습니다.

 취득 시 대표적인 세금이 취득세이며, 부동산 보유 시에는 재산세와 종합부동산세를 납부하여야 하며, 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세를 납부하여야 합니다.

 그리고 부동산을 운영하는 과정에서 임대소득이 발생하는 경우, 종합소득세, 부가가치세 등을 납부하게 됩니다. 그럼 각 단계마다 부부가 공동명의로 하는 경우, 세금이 어떻게 달라지는지 살펴보겠습니다.

 

2. 취득 시 납부하는 취득세

 

 취득세는 부동산 가격에 의하여 납부하는 것이므로 일반적으로 공동명의와 단독명의의 차이는 없습니다. 단, 단독명의로 등록하였다가 공동명의로 전환하는 경우에는 취득세가 다시 발생합니다. 따라서 취득 단계부터 공동명의로 할지 단독명의로 할지를 미리 결정하는 것이 좋습니다.

 

3. 보유 시 부담하는 재산세와 종합부동산세

 

(1) 재산세

 재산세는 해당 부동산의 기준시가를 기준으로 부과하기 때문에 전체 금액이 정해져 있으며, 명의자별 지분 비율대로 안분하여 부과됩니다. 예를 들어 재산세가 200만 원인 경우, 단독명의는 혼자서 200만 원을 부담하고, 50:50 공동명의일 경우에는 각각 100만 원씩 부담하므로 공동명의와 단독명의 간의 재산세 차이는 없습니다.

 

(2) 종합부동산세

 종합부동산세는 재산세와 더불어 대표적인 부동산 보유세입니다. 요즘 뉴스에서 자주 보게 되는 핫한 세금입니다. 재산세는 거의 모든 부동산에 대하여 부과되지만, 종합부동산세는 일정 금액이 넘는 고액의 부동산에 한하여 부과되는 세금입니다. 그래서 흔히 부자들만 납부하는 ‘부자세’라고도 합니다.

 종합부동산세의 공제한도는 인당 6억이며, 1 주택자 일 경우에 한하여 9억까지 공제가 가능합니다. 여기서 1 주택자는 단독명의일 경우에만 해당합니다.

 1 주택만 보유하고 있다며, 종합부동산세는 단독명의일 경우 기준시가 9억이 공제되고, 부부 공동명의는 12억이 공제(인별로 6억씩 공제)되기 때문에 공동명의가 유리합니다.

 예를 들어 공시지가 12억 인 주택의 경우, 단독명의의 경우에는 9억을 공제받고 3억에 대하여 종합부동산세를 부담하지만, 공동명의일 경우에는 각각 6억을 공제받아 종합부동산세 납부대상이 아닙니다. 단, 공동명의로 할 경우에는 고령자 공제 및 장기보유 공제를 배제합니다. 고령자 공제와 장기보유 공제를 최대로 받을 경우 2020년 기준 70%까지 공제를 받을 수 있으며, 2021년부터는 80%까지 늘어났습니다. 즉, 1 주택의 경우 일반적으로 공동명의가 유리하지만, 고령자 공제와 장기보유 공제를 많이 받는 분이라면 단독명의가 유리할 수 있습니다.

 

4. 결론

 

 공동명의로 하느냐 단독명의로 하느냐는 등기 시(취득 시)에 결정해야 유리합니다. 최초 등기 시 신중하게 명의 결정을 하여야 합니다. 상대적으로 고가인 주택에 부과되는 종합부동산세는 항상 공동명의가 유리한 것은 아닙니다. 고령자 공제, 장기보유 공제를 많이 받거나, 3 주택 이상(조정지역 2 주택)인 분들은 단독명의가 유리할 수도 있습니다.