세법상 시가로 인정되는 감정가액의 범위

세법상 시가로 인정되는 감정가액의 범위

 

 

부동산 등을 상속받거나 증여받은 경우 원칙은 평가기준일 현재 시가로 평가하여 상속세 및 증여세를 계산한다. 또한 특수 관계인 간에 매매 등을 거래하는 경우에도 해당 부동산 등에 대한 시가를 기준으로 여러 가지 과세문제를 검토하게 된다. 더구나 2023년부터 부동산을 증여받은 경우 시가를 기준으로 취득세까지 계산하게 되었다. 이러한 시가로 인정되는 가액 중에는 유사매매사례가액이 있지만 변동성이 너무 커서 향후 과세관청으로부터 추징되는 리스크가 있어 유사사례가액이 있는 부동산의 경우 대부분 감정가액으로 신고하고 있고, 고가의 비주거용 부동산으로서 기준시가로 신고한 것에 대하여는 국세청이 감정평가를 하여 추가 과세를 하고 있는 바 감정가액이 매우 중요한 시가에 해당하게 되었다.

 

 

 

1. 상속세 및 증여세법

 

상속세 및 증여세법 제60조에 의하면 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따른다. 이때 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 상속세 및 증여세법 시행령 제49조에서 규정한 시가로 인정되는 것을 포함한다.

 

상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제2호에 의하면 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 평가기준일전 6월부터 증여일 후 3월) 이내의 기간(이하 “평가기간”이라 한다) 중에 해당 재산에 대하여 둘 이상의 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인 등이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액은 시가로 적용한다.

이 경우 소득세법 제99조 제1항에 따른 기준시가 10억 원 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관이 감정한 가액도 시가에 해당한다. 시가로 인정되는 감정가액이 평가기간 이내에 해당하는지 여부는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단한다.

다만, 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 해당 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부 목적에 적합하지 아니한 감정가액이나 평가기준일 현재 해당 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 해당 감정가액은 시가에 해당되지 않는다.

 

평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일전 2년 이내의 기간 중에 감정가액이 있는 경우로서 평가기준일과 가격산정기준일 및 감정가액평가서를 작성한 날에 해당하는 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때는 이를 시가로 적용할 수 있다. 또한 2019.2.12. 상속ㆍ증여분 부터는 상속세 및 증여세법 시행령 제78조 제1항에 따른 기한(상속세과세표준 신고기한부터 9개월, 증여세과세표준 신고기한부터 6개월)까지의 기간 중에 감정가액의 평균액이 있는 경우에도 이를 시가에 포함시킬 수 있다.

 

평가기간 외의 기간 중의 감정가액 등을 시가에 포함시키기 위해서는 반드시 재산평가심의위원회에 자문을 의뢰하여 자문을 받아야 하며, 재산평가심의위원회의 자문을 거치지 아니하고 시가로 본 것은 부당한 경우에 해당된다(조심2011서1567, 2011.7.12.). 납세자 및 납세지관할세무서장ㆍ지방국세청장은 평가기간외의 감정가액의 평균액을 시가에 포함시키기 위해서는 다음의 어느 하나의 사항을 입증하여야 하고, 평가심의위원회는 입증내용의 신빙성 및 객관적 교환가치 등을 감안하여 시가 인정여부에 대한 자문에 응하여야 한다.

 

① 재산의 형태 및 이용 상태 등에 대한 동일성이 유지되고 있다는 점

② 부동산의 경우 주위환경의 변화가 없다는 점

③ 기타 거래당시와 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점

 

해당 감정가액이 보충적 평가액과 유사사례가액의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액에 미달하는 경우에는 세무서장 등이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 다른 감정기관의 감정가액을 적용하지 아니한다.

 

평가대상재산에 대하여 감정가액 등 시가에 해당하는 가액이 있는 경우에는 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제4항에 따른 유사매매사례가액을 적용하지 않는다(상증령 §49 ②).

 

 

 

2. 소득세법

 

양도소득세를 계산할 때에 양도차익은 원칙적으로 실지거래가액을 기준으로 계산한다. 다만, 소득세법 제101조에 의하여 특수 관계인 간의 거래에 있어 조세를 부당하게 회피할 목적으로 시가보다 고가 또는 저가로 거래하는 경우로서 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

 

상기에서 시가라 함은 소득세법 시행령 제167조 제5항에 의하여 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 즉, 특수 관계인 간의 거래에 대하여 부당행위계산 규정을 적용할 때 시가는 상속세 및 증여세법상 시가에 따른다는 의미이다.

다만, 구체적인 시가의 범위를 정하고 있는 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항을 적용할 때 평가기간 이내의 기간은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간”으로 본다고 규정하고있다.

 

결과적으로 특수 관계인 간의 거래에 대하여 부당행위계산 규정을 적용할 때 시가로 인정되는 감정가액은 평가기준일 전후 3개월(평가기간)의 기간 이내에 둘 이상의 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인 등이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액은 시가에 해당하게 된다.

 

또한, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 감정가액의 평균액이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한 이내에 감정가액의 평균액이 있는 경우에도 그 감정가액의 평균액은 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다.

또한 부당행위계산 부인규정을 적용할 때 “거주자와 특수 관계 있는 자와의 거래가 부당한 행위에 해당하는지 여부는 거래 당시 즉, 양도가액을 확정 지을 수 있는 시점인 매매계약일을 기준으로 판단한다.”(법령해석재산-0032, 2018.4.4.; 소득세법 집행기준 101-167-2)

 

 

 

3. 법인세법

 

법인세법 제52조 및 같은 법 시행령 제88조 제1항 제3호에 의하여 내국법인이 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 목적으로 자산을 시가보다 낮은 가액으로 양도한 경우로서 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산과 관계없이 시가를 기준으로 법인의 소득금액을 계산한다.

 

법인세법상 부당행위계산 부인의 대상이 되는 자산저가양도의 판단기준인 시가를 산정함에 있어서는 “당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수 관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수 관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격”이 있는 경우에는 그 가격에 따른다(법령 §89 ①). 그러한 가격이 없는 경우에는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인 등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액)과 상속세 및 증여세법 제38조ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액을 순차로 시가로 본다.

 

결과적으로 법인세법상 특수 관계인 간의 거래에 대하여 부당행위계산 규정을 적용할 때 시가로 인정되는 감정가액은 감정평가법인 등이 감정한 가액이 있는 경우로서 그 가액은 한 개의 감정가액도 시가로 인정되며, 감정한 가액이 둘 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액을 시가로 인정한다. 이 경우 상속세 및 증여세법이나 소득세법과 같이 시가로 인정되는 기간의 제한은 없으나 어디까지나 감정이 적정하게 이루어져 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다는 점이 인정되면 시가에 해당된다(대법원 2003.5.30. 선고, 2001두6029 판결 등 참조).

 

법인세법 제52조의 부당행위계산 부인규정은 그 행위당시를 기준으로 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것인지를 판단하여 적용하는 것으로, 특수 관계자간 고ㆍ저가 여부는 거래당사자간에 그 거래가액에 대하여 구체적으로 합의가 이루어진 시점(계약체결일)을 기준으로 판단한다(법인-378, 2009.3.31. ; 법인세집행기준 52-88-5).

 

 

 

4. 지방세법

 

취득세의 과세표준은 “취득 당시의 가액”으로 한다. 2023.1.1.이후 부동산 등을 무상취득하는 경우 “취득 당시 가액”은 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 시가인정액으로 한다. 다만, 무상 취득인 경우에도 아래의 경우에는 아래에서 정하는 가액을 취득 당시 가액으로 한다(지법 §10의2)

 

① 상속에 따른 무상취득의 경우: 시가표준액

② 1억 원 부동산 등을 무상취득(상속 제외)하는 경우: 시가인정액과 시가표준액 중에서 납세자가 정하는 가액

③ 이외: 시가인정액으로 하되, 시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 시가표준액 또한 지방세법 제10조의3 제2항에 의하여 특수 관계인 간의 거래로서 특수 관계인으로부터 시가인정액보다 낮은 가격으로 부동산을 취득한 경우로서 시가인정액과 사실상취득가격의 차액이 3억 원 이상이거나 시가인정액의 100분의 5에 상당하는 금액 이상에 해당하여 그 취득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시키는 행위 또는 계산을 한 것으로 인정되는 경우에는 시가인정액을 취득당시가액으로 결정할 수 있다(지법 §10의3).

 

상기에서 시가인정액이란 지방세법 시행령 제14조 제1항에 의하면 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간(평가기간)에 취득 대상이 된 지방세법 제7조 제1항에 따른 부동산 등에 대하여 매매, 감정, 경매 또는 공매한 사실이 있는 경우의 가액으로서 같은 항 각 호의 구분에 따른 매매가액, 감정가액의 평균액, 경매가액, 공매가액을 말한다. 또한 납세자 또는 지방자치단체의 장은 취득일 전 2년 이내의 기간 중 평가기간에 해당하지 않는 기간에 감정가액등이 있거나 평가기간이 지난 후에도 지방세법 제20조 제1항에 따른 신고ㆍ납부기한의 만료일부터 6개월 이내의 기간 중에 감정가액등이 있는 경우에는 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 지방세심의위원회에 해당 감정가액등의 가액을 시가인정가액으로 인정하여 줄 것을 심의요청할 수 있다(지령 §14 ③).

 

그러므로 상기와 같이 시가로 인정되는 기간 중에 둘 이상의 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인 등(시가표준액이 10억 원 이하인 부동산 등의 경우에는 하나의 감정기관으로 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 시가인정액에 포함된다.

 

지방세법상 증여로 취득한 부동산 등에 대하여 시가로 인정되는 감정가액은 평가기간 및 시가의 범위 등에 대하여 상속세 및 증여세법상 증여재산에 대한 시가의 범위와 거의 유사하다.

 

 

 

5. 결어

 

재산을 양수하거나 양도하는 경우로서 그 대가가 소득세법상 시가에 해당하여 소득세법 제101조 제1항에 따른 부당행위계산 규정이 적용되지 아니하는 경우에는 상속세 및 증여세법 제35조 제1항 및 제2항 규정 즉, 저가양수 또는 고가양도에 따른 증여세가 과세되지 아니한다. 또한 개인 간 또는 개인과 법인 간에 재산을 양수하거나 양도하는 경우로서 그 대가가 법인세법 제52조 제2항에 따른 시가에 해당하여 그 거래에 대하여 같은 법 제52조 제1항의 부당행위계산 규정이 적용되지 아니하는 경우에는 저가 양수·고가 양도에 따른 이익의 증여를 적용하지 아니한다(상증법 §35 ③).

 

개인과 법인 간에 재산을 양수 또는 양도하는 경우로서 그 대가가 법인세법 시행령 제89조의 규정에 의한 가액에 해당되어 당해 법인의 거래에 대하여 법인세법 제52조의 부당행위계산 규정이 적용되지 아니하는 경우에는 소득세법 제101조 제1항의 부당행위계산 규정을 적용하지 아니한다.

 

따라서 특수 관계가 있는 개인 간에 시가보다 저가 또는 고가로 거래를 하는 경우로서 부당행위계산 규정을 적용할 때 시가로 인정되는 감정가액은 매매계약체결일을 평가기준일로 하여 전후 3개월 이내의 기간 중에 둘 이상의 감정평가법인 등이 감정한 가액의 평균액은 시가에 해당하며, 평가기준일전 2년 이내 및 법정결정기한에 감정가액이 있는 경우에도 평가심의위원회의 자문을 거치는 경우에는 시가에 해당한다. 다만, 거래당사자가 특수 관계가 있는 개인과 법인간이거나 또는 법인과 법인간인 경우에는 법인세상 시가가 우선 적용되므로 별도로 시가로 인정되는 기간의 제한 없이 감정이 적정하게 이루어져 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다는 점만 인정되면 1개의 감정가액도 시가로 인정된다.

 

다만, 무상으로 부동산 등을 증여받은 경우에는 시가로 인정되는 감정가액은 상속세 및 증여세법에 따른 감정가액이 되며, 이 감정가액이 지방세법상 취득세 신고 시 시가인정가액이 된다.