상속주택 비과세특례(1세대2주택 비과세특례中)

1. 개념

 

 1세대가 1주택을 보유하던 중 별도세대원으로부터 1주택을 상속받아 2주택이 된 상태에서 비과세요건을 갖춘 일반주택을 먼저 양도하는 경우 일반주택에 대하여는 양도소득세가 비과세 됩니다. 이는 1세대1주택자가 주택 1채를 상속받아 본인의사와 무관하게 1세대2주택자가 된 것이므로 상속주택은 없는 것으로 보아 비과세를 적용하는 것입니다. 

 

일반주택 취득시점	단독상속, 공동상속 최다지분권자	공동상속 소수지분권자
2013.2.14 이전 취득	취득순서에 관계없이 비과세 적용	취득순서에 관계없이 비과세 적용
2013.2.15 이후 취득	일반주택을 먼저 취득한 후 상속주택을 취득해야 비과세 적용

 

 

2. 일반주택의 범위

 

 상속주택 비과세특례가 적용되는 일반주택의 범위는 아래와 같이 취득 및 보유단계에서는 주택뿐만아니라 조합원입주권이나 2021.1.1. 이후 취득한 주택분양권도 포함되나 양도단계에서는 주택으로 양도하는 경우에만 비과세 됩니다. 다만, 상속개시일로부터 소급하여 2년 이내 피상속인으로부터 증여받은 주택(조합원입주권 및 주택분양권 포함)은 일반주택에서 제외됩니다.

 

 따라서, 조합원 입주권이나 2021.1.1. 이후 취득한 주택분양권이 주택으로 완공되기 전에 권리 상태에서 양도되는 경우에는 일반주택의 범위에 포함되지 않으므로 비과세되지 않습니다.

 

구 분		내 용
포함	주택	상속개시 당시 보유하던 주택
	조합원입주권에 의한 신축주택	상속개시 당시 보유하던 조합원입주권이 사업시행이 완료됨으로써 취득한 신축주택
	2021.1.1. 이후 취득한 분양권에 의한 신축주택	상속개시 당시 보유하던 2021.1.1. 이후 취득한 분양권이 사업시행이 완료됨으로써 취득한 신축주택
제외	상속개시 전 2년 이내  증여받은 주택 등	①상속개시일로부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 2018.2.13. 이후 증여받은 주택 또는 조합원입주권 ②상속개시일로부터 소급하여 2년이내 2021.1.1. 이후 취득한 분양권을 피상속인으로부터 증여받은 경우
	2020.12.31. 이전에 취득한 분양권에 의한 신축주택	상속개시 당시 보유하던 2020.12.31. 이전에 취득한 분양권이 사업시행이 완료됨으써 취득한 신축주택

 

 

3. 상속주택의 범위

 

 상속주택의 범위에는 일반주택과 마찬가지로 주택뿐만 아니라 조합원입주권이나 주택분양권도 포함됩니다. 다만, 1채의 일반주택을 보유한 자가 동일세대원으로부터 주택을 상속받은 경우에는 상속개시 당시 이미 2주택자에 해당되어 원칙적으로는 상속주택 비과세특례를 적용받을 수 없습니다.

 

 그러나 1주택을 보유한 1세대가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위하여 합가 하여 2주택이 된 상태에서 합가 전에 직계존속이 보유하던 1주택 등을 상속받은 후 직계비속이 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 상속주택 비과세특례가 적용됩니다. 

 

 

4. 2주택 이상을 단독으로 상속받는 경우 상속주택 비과세특례 적용방법

 

 피상속인으로부터 2주택 이상을 상속받는 경우에는 선순위 1주택만 상속주택으로 보아 상속주택 비과세특례가 적용되고, 나머지 상속주택은 후순위 상속주택이 되어 상속주택 비과세특례가 적용되지 않습니다. 따라서 선순위 상속주택과 후순위 상속주택을 상속받는 경우 상속인의 주택 보유상황에 따라 1세대1주택 비과세 여부가 달라질 수 있으며, 상속주택 비과세특례가 적용되는 선순위 상속주택을 정하는 순서는 피상속인 기준으로 아래와 같습니다.

 

① 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
② 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
③ 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택
④기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

 

 

5. 1주택을 공동으로 상속받은 경우 상속주택 비과세 특례 적용방법

 

 1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받는 경우 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인이 소유한 것으로 보며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 아래의 순서에 따라 정해진 자의 상속주택으로 보아 상속주택 외의 다른 주택 양도 시 상속주택 비과세특례규정을 적용합니다. 

 

① 해당 상속주택에 거주하는 자

② 최연장자