비사업용 토지란?

1. 개념

 

 비사업용 토지란 소유자가 토지의 용도에 맞게 사용하지 않으면서 투기적인 목적으로 보유하고 있는 토지를 말합니다. 예를 들어 농사를 직접 짓지 않으면서 농지를 보유·임대하거나, 도시에 거주하면서 지방에 있는 임야를 보유하거나 또는 건물을 짓지 않고 나대지를 보유하고 있는 경우 등이 대표적인 비사업용 토지에 해당합니다. 이러한 비사업용 토지에 대해서는 부동산 투기 수요를 억제하여 부동산 시장을 안정화하고 투기이익을 환수하기 위해 양도소득세 세율 적용 시 중과세율(기본세율+10%)을 적용합니다. 

 

 

2. 비사업용 토지의 범위 및 판단기준

 

  비사업용 토지에서 제외되려면 토지의 보유기간 중에 법령으로 정하는 일정한 기간(기간기준) 동안 토지 본래의 용도 ① 농지(재촌자경), ②임야(재촌), ③목장용지(축산업 영위), ④건물의 부수토지(건물정착면적의 일정배율 이내), ⑤기타 토지(재산세 분리과세·별도합산과세 대상토지로 분류 등)로 사용해야 합니다. 

 

 그러나 토지를 본래의 용도에 사용했다고 하더라도 바로 비사업용 토지에서 제외되는 것은 아니고 아래의 어느 하나에 해당하는 기간동안 토지를 사업용으로 사용하여야만 비사업용 토지에서 제외됩니다. 

 

① 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업용 토지로 사용한 기간
② 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업용 토지로 사용한 기간
③ 보유기간 중 60% 이상을 사업용 토지로 사용한 기간

 

 

3. 지목별 이용 현황에 따른 사업용 토지로 보는 기준

 

 농지·임야·목장용지 및 기타 토지 지목의 판단은 사실상 현황에 의하는 것이나, 사실상 현황이 불분명한 경우에는 공부상의 등재 현황에 의합니다. 이 경우 토지 보유기간 동안에 지목 또는 용도가 변경된 경우에는 각각의 지목별로 사업용 기간을 적용한 후, 사업용 토지에 해당 기간을 합산하여 사업용 토지 여부를 판단합니다. 

 

 

구 분	사용기준	지역기준	면적기준	기간기준(공통)
농지	재촌자경, 소득요건 등 (자경농지 요건과 동일)	주거지역 등 이외 지역	해당없음	①양도일 직전 3년 중 2년 이상 사용 ②양도일 직전 5년 중 3년 이상 사용 ③전체 보유기간 중 60% 사용
임야	재촌 (자경요건 없음)	제한없음 (일부 적용)	해당없음
목장용지	축산업 영위 (재촌요건 없음)	주거지역 등 이외 지역	가축별 축산업 기준면적
주택·건물부수토지	주거용·업무용 부수토지 사용	제한없음	용도지역별 적용배율 이내
기타 토지	재산세 비과세·면제분리·별도합산 토지	제한없음 (일부 적용)	660m2 (무주택자 나대지)