부동산 계약(매매 등)시 주의할 점[인지세 관련]

 2020년까지는 공인중개사 등을 통하여 부동산에 대한 매매계약을 체결한 경우 잔금 납부 후 소유권 이전등기 시 위임받은 법무사가 인지세를 납부한 후 이를 첨부(수입인지)하여 등기를 신청하는 것이 관행이었습니다.

 

 인지세의 납부기한은 계약서 작성일 당일인데 위와 같은 관행으로는 납부기한 경과로 가산세(개정전 일률적으로 3배)가 발생함에도 등기관이 가산세의 납부까지는 심사하지 않고 등기가 완료되었으며 등기 완료 사실 등의 정보가 과세관청에 송부되어도 가산세가 대부분 소액이어서 과세관청이 이를 추징하는 사례도 드물었습니다.

 

 그런데 21년 1월 1일부터 국세기본법이개정되면서 과세관청에서는 인지세에 관한 가산세를 적극적으로 추징하겠다고 발표하였습니다. 다만, 분양업계 등 관련 업계의 반발로 소급적용은 하지 않는 것으로 보입니다. 아래에서는 부동산 등기와 관련하여 과세관청에 송부되는 자료와 인지세와 관련된 사항을 살펴보겠습니다.

 

 

 

1. 법원에서 과세관청에 송부하는 부동산등기 관련 자료

 

 (1) 부동산 매매 등 실거래 신고서 및 주택자금조달계획서

 

 

 (2) 등기완료사실의 통지

 

 등기관이 소유권의 보존 또는 이전의 등기를 하였을 때에는 대법원 규칙으로 정하는 바에 따라 지체 없이 그 사실을 부동산 소재지 관할 세무서장에게 통지하여야 합니다. 

 

 

 (3) 과세관청의 자료 활용

 

 법원에서 송부한 부동산등기 관련 자료는 등기의무자가 개인인 경우 양도소득세, 법인인 경우는 법인세, 부동산 건설, 매매업자인 경우는 종합소득세, 양도소득세, 부가가치세 등의 신고 및 납부 점검 등에 활용되며, 특히 등기 원인이 상속, 증여인 경우는 상속세 및 증여세 결정, 고지 업무에 활용됩니다.

 

 

 

2. 인지세

 

 (1) 의의

 

 인지세는 국내에서 재산에 관한 권리 등의 창설·이전 또는 변경에 관한 계약서(분양계약서, 매매계약서, 대출계약서, 각종 위임계약서 등)나 이를 증명하는 그 밖의 문서를 작성하는 자가 해당 문서를 작성할 때에 납부하는 세금입니다.

 

 

 (2) 인지세의 납부 및 납부의무자

 

 부동산 소유권이전등기의 경우 매매대금이 5천만 원 초과 1억 원 이하인 경우는 7만 원, 1억 원 초과 10억 원 이하인 경우는 15만 원, 10억 원을 초과하는 경우는 35만 원입니다. 다만, 주택의 경우 1억 원 이하는 비과세입니다.

 

 인지세의 납부의무는 문서에 기명 날인한 자 모두가 연대하여 지게 되므로 계약 시 누가 납부할 것인가를 정할 필요가 있습니다. 일반적인 경우 매수인이 부담하는 것으로 합니다.

 

 

 (3) 납세의무의 성립시기 및 납부방법

 

 인지세는 과세대상문서(분양계약서, 매매계약서, 대출계약서, 각종 위임계약서 등)를 작성한 때 납부의무가 발생하며, 납부기한에 관하여는 별도로 규정된 바는 없으나 과세대상 문서를 작성한 때 납세의무의 성립하는 것으로 해석되고 있으므로 문서작성 즉시 납부하는 것이 바람직하다고 할 것입니다.

 

 

 

3. 주의사항

 

 2021년 1월 1일부터는 인지세 부과대상인 과세문서를 작성하는 경우 작성한 즉시 인지세를 납부하여 불필요한 가산세 부담을 해소하는 것이 바람직하다고 하겠습니다. 따라서 매매계약 시 부동산을 중개한 공인중개사는 사업용 건물의 매매에 따른 부가세가 매매대금에 포함되는지 여부를 확인함과 동시에 계약서 작성 당일 인지세 연대납세의무가 발생함을 계약 당사자에게 고지하고 이를 누가 부담할 것인지 확인하여 기재한 후 인지세를 당일 납부하게 해야 할 것입니다.