꼬마빌딩 등의 감정평가제도와 평가심의

1. 꼬마빌딩 등 비거주용 부동산의 감정평가제도 도입 및 취지

 

아파트, 오피스텔 등과 같은 집합건물은 규격화되어 유사매매사례가액의 포착이 용이하므로 상속증여 시 대부분 시가로 신고하고 있으나, 비거주용 부동산은 해당 물건의 개별적 특성이 강하여 유사매매사례가액의 포착이 어려우므로 주로 보충적 평가방법에 의해 신고하고 있습니다.

 

 게다가 집합건물보다 비거주용 부동산의 가액이 일반적으로 더 크기 때문에 상증세 최고세율이 50%나 되는 현 제도 하에서 비주거용 부동산을 능동적으로 감정 평가하여 시가로 신고하는 경우는 찾아보기 힘든 실정이었습니다.

 

 보충적 평가방법이 법에서 정해놓은 방법이므로 탈세는 아니지만, 결과적으로 재산가액이 큰 부동산을 상속증여 시 상대적으로 세부담이 적어져 과세형평에 대한 문제점이 제기되어 왔고, 이에 따라 정부는 입법을 통해 비주거용 부동산 또한 적극적인 감정평가로 과세 형평성을 제고하고자 하였습니다.

 

 

 

2. 상속세 및 증여세법상 상속증여재산의 평가방법

 

 (1) 시가평가 원칙

 

 평가기준일 전후 6개월(증여는 전 6개월, 후 3개월) 이내의 기간(이하 평가기간) 중 해당 재산의 매매 감정 수용 경매가액 등으로 합니다. 다만, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 또는 평가기간이 경과한 후부터 법정 결정 기한(상속은 신고기한으로부터 9개월, 증여는 신고기한으로부터 6개월) 내 매매 등이 있는 경우 평가기준일부터 해당하는 날까지 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회 심의를 거친 경우 이를 시가에 포함합니다.

 

 (2) 예외적 보충적 방법으로 평가

 

 

 

3. 국세청 감정평가의 절차

 

 납세자에게 안내문을 발송하고 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 평가가 완료된 후 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정된 감정가액으로 결정하여 과세예고 통지를 하고 있습니다.

 

 

 

4. 국세청 감정평가의 동향

 

 동일한 부동산의 수년 전 시가와 현시점의 시가가 상이하듯, 시가라는 것은 특정 시점이 전제되어야 합리적인 값이 될 수 있습니다. 따라서 법규성이 있는 감정평가에 관한 규칙에서는 감정평가서 필수적 기재사항으로 기준시점(세법 상 가격산정 기준일)을 규정하고 있습니다.

 

 상속증여재산 평가의 대원칙이 평가기준일 현재의 시가임에도 불구하고 평가기준일로부터 상당 기간이 지난 시점을 기준으로 평가하여 과세하는 것이 타당한지에 대한 납세자들의 저항이 컸었는데 최근에는 국세청에서 가격산정 기준일을 평가기준일로 제시하여 감정평가를 의뢰함으로써 평가기준일 현재의 시가대로 과세하게 되었습니다.

 

 

 

5. 결어

 요즘처럼 부동산 가격이 천정부지로 오르고 있는 시기에 평가기준일과 평가 시점이 길게는 1년 넘게 차이가 날 수 있는데, 해당 기간에 대한 부동산 가격 상승을 고려하지 않은 채 세무조사 단계 시점을 기준으로 재산가액을 평가하여 과세하는 것은 과잉 과세의 전형이라 개선했어야 했던 부분이다. 따라서 국세청에서 가격산정 기준일을 평가기준일로 정하여 감정평가를 의뢰함으로써 기준시점의 불일치로 인한 시가 차이에 대한 문제는 일단락되어 잘된 일이라 할 수 있습니다.