기준시가의 개념, 자산별 기준시가 산정방법(양도소득세)

1. 기준시가란 무엇인가?

 

 소득세법 상 기준시가란 양도소득세 과세대상 자산을 양도하는 경우 실지거래가액에 불구하고 하나의 물건에 대해 획일적인 방법으로 과세하기 위해 세법에 따라 정부가 결정한 과세기준이 되는 가액을 말합니다. 

 

 2006. 12. 31. 까지 부동산에 대한 양도소득세는 기준시가에 따른 과세를 원칙으로 하고 세법에서 열거한 일정한 부동산 거래에 대하여만 실지거래가액으로 과세하도록 하고 있었으나, 2007. 1. 1. 이후부터는 모든 부동산에 대해 실지거래가액으로 과세하도록 변경되었습니다.

 

 

2. 토지의 기준시가

 

 토지의 기준시가는 양도일 또는 취득일 현재 결정공시되어 있는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가로 합니다. 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 「부동산 가격공시에 관한 법률」 규정에 따른 비교표에 따라 평가한 가액으로 합니다.

 

 그러나 각종 개발사업 등으로 자가가 급등하거나 급등 우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역의 기준시가는 배율방법에 따라 평가한 가액을 당해 지정지역토지의 기준시가로 합니다. 

 

 

 

3. 건물의 기준시가

 

 건물기준시가란 건물의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정하고 고시하는 가액을 말합니다. 

 건물 기준시가는 2001. 1. 1. 이후 양도,취득하는 건물에 대한 건물기준시가 산정방법과 국세청 건물기준시가가 최초 고시(2001. 1. 1.) 전에 취득한 건물에 대한 취득당시 건물 기준시가 산정방법으로 구분되어 있습니다.

 

 따라서, 2001. 1. 1. 이후 취득하여 양도하는 경우에는 2001. 1. 1. 이후 양도, 취득하는 건물에 대한 건물기준시가 산정방법에 따라 기준시가를 산정하지만, 2000. 12. 31 이전에 취득하여  2001. 1. 1. 이후 양도하는 건물의 경우 양도당시 건물 기준시가는 양도연도에 고시한 건물기준시가  산정방법에 듸하여 산정하고, 취득당시 건물기준시가는 취득당시 건물기준시가 산정기준율 적용요련에 의하여 산정해야 합니다.

 

 국세청 홈택스에 건물기준시가계산조회 화면을 운영하고 있으니 이를 통해 건물 기준시가를 계산해 볼 수 있습니다.

 

 

 

4. 주택의 기준시가

 

 주택 양도소득세 과세표준 계산시 기준시가를 2005. 7. 12. 이전에는 일반주택은 토지와 건물을 따로 평가하고 공동주택은 국세청장이 산정고시하는 가액으로 하였으나, 「지가공시 및 감정평가에 관한 법률」이 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」로 개정되면서 개별주택도 토지와 건물을 통합평가하여 공시하는 제도가 도입되고, 이에 따라 2005. 4. 30. 개별주택가격이 공시되어 양도소득세과세기준으로 사용되고 있습니다. 또한 공동주택도 2006. 1. 1. 이후부터는 국토교통부장관이 산정·공시하고 있습니다.