2025년 개정 세법 시행령 분석

 법과 시행령의 차이

 

법과 시행령은 서로 다른 개념이며, 법률이 상위 개념이고 시행령은 그 실행을 위한 하위 규정이다. 일반적으로 세법을 기준으로 보면, 경제활동에 대한 과세 여부와 세제 혜택의 대상을 법률에서 정하고, 법률을 구체적으로 실행하기 위한 세부 조건 및 절차는 시행령에서 규정한다.

 

예를 들어, "소득세법"에서는 1세대 1주택의 양도소득세 비과세에 대한 원칙을 명시한다. 하지만, 비과세를 적용받기 위한 구체적인 요건이나 예외 사항은 "소득세법 시행령"에서 규정한다. 따라서 실질적인 절세 전략을 세우려면 세법뿐만 아니라 시행령의 개정 내용까지 꼼꼼히 확인해야 한다. 특히, 세법 시행령은 매년 개정되며, 정부의 조세 정책 변화가 반영되므로 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다.

 

이번 2025년 개정 세법 시행령을 분석하여 주요 변화를 살펴보자.

 

 

1. 양도소득세 분야

 

1) 다주택자 양도소득세 중과세 유예 연장

 

현재 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도할 경우, 일반세율보다 높은 세율을 적용하여 중과세하도록 규정하고 있다. 하지만, 이 규정은 한시적으로 유예되어 있으며, 시행령 개정을 통해 2026년 5월 9일까지 추가로 1년 연장되었다.

이에 따라 다주택자들은 향후 2년간 양도 시 중과세 부담 없이 매도를 진행할 수 있으므로, 절세 전략을 다시 한번 점검하는 것이 중요하다.

 

2) 1세대 1주택 비과세 기준 변경

 

기존에는 양도일을 기준으로 1세대 1주택 요건을 충족해야 양도소득세 비과세 혜택(양도가액 12억 원 이하 적용) 및 장기보유특별공제(최대 80%)를 받을 수 있었다.

그러나 이번 개정 시행령에서는 매매계약일을 기준으로 판단하도록 변경되었다. 즉, 매매계약 이후 주택 외 용도로 변경되더라도, 계약 당시 1세대 1주택 요건을 충족했다면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이 개정 내용은 시행 이후 새롭게 체결되는 매매계약부터 적용된다.

 

3) 주택임대사업자의 거주주택 양도소득세 비과세 적용 확대

 

현행 세법에서는 주택임대사업자가 임대주택을 제외한 본인의 거주주택을 양도할 경우, 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있었다. 그러나 이 혜택은 생애 1회로 제한되었다.

개정 시행령에서는 이러한 횟수 제한을 삭제하여, 향후 주택임대사업자가 여러 번 거주주택을 양도할 때마다 비과세 혜택을 받을 수 있도록 변경되었다. 이는 시행령 개정 이후 양도하는 분부터 적용된다.

 

 

2. 주택 임대소득 과세 기준 변화

 

1) 고가 2주택자의 간주임대료 과세 신설

 

기존에는 기준시가 12억 원을 초과하는 1주택자의 월세 소득에 대해서만 과세하였으며, 전세보증금에 대해서는 과세하지 않았다.

그러나 2026년부터 기준시가 12억 원을 초과하는 고가주택 2주택자의 경우, 전세보증금에 대해 간주임대료 방식으로 과세가 이루어질 예정이다. 이번 시행령 개정을 통해 과세 기준을 "주택 전세보증금 합계액 12억 원 초과"로 확정하였다.

이는 부동산 임대소득 과세 확대의 일환으로, 다주택자에게 추가적인 세 부담이 발생할 가능성이 높아졌다. 이에 따라 절세 전략 수립이 더욱 중요해질 전망이다.

 

2) 단기민간임대주택 제도 신설

 

현재 장기일반민간임대주택(임대 기간 10년 이상)에 대해 일정 세제 혜택이 부여된다. 하지만, 2024년 6월 4일부터 단기민간임대주택(임대 기간 6년 이상) 제도가 신설되면서 이에 대한 세제 혜택도 새롭게 반영될 예정이다.

단기민간임대주택의 주요 요건은 다음과 같다.

• 임대 기간: 6년 이상
• 임대 개시 당시 공시가격: 수도권 4억 원 이하, 비수도권 2억 원 이하
• 임대료 증가율: 연 5% 이하
• 적용 대상: 아파트 제외

위 요건을 충족하면, 기존 장기일반민간임대주택과 동일한 세제 혜택이 부여된다. 즉, 다주택자의 양도소득세 중과세가 배제되며, 주택임대사업자의 거주주택 비과세 적용 시 임대주택으로 인정받을 수 있다.

 

 

3. 상속세 및 증여세 분야

 

1) 감정가액 적용 범위 확대

 

상속재산 평가 시, 원칙적으로 2개 이상의 감정가액 평균을 적용해야 하지만, 기준시가 10억 원 이하의 부동산은 1개 감정가액으로 평가하는 예외가 있었다.

개정 시행령에서는 분양권도 이 예외에 포함시켜, 공급가액 10억 원 이하의 분양권은 1개 감정가액으로 평가할 수 있도록 변경하였다. 이는 상속 및 증여 시 평가 기준을 보다 유연하게 적용할 수 있도록 하기 위한 조치이다.

 

2) 가업상속공제 적용 대상 확대

 

가업상속공제를 받을 수 있는 업종에 "소상공인법에 따른 백년가게 사업"이 새롭게 포함되었다. 또한, 가업 승계 시 증여세 과세특례를 적용받기 위해서는 증여자가 일정 기간 이상 가업의 대표이사로 재직해야 한다는 요건이 추가되었다.

 

 

4. 기타 변경 사항

 

종합부동산세: 1세대 1주택자가 지방 저가주택을 추가로 보유해도 종합부동산세 1주택자로 인정하는 기준을 완화(공시가격 4억 원 이하 적용)

인구감소지역 및 미분양주택 특례: 1세대 1주택자가 인구 감소 지역의 주택을 취득하더라도 종합부동산세 1주택자로 인정받을 수 있도록 규정

 

 

마무리

 

이번 개정 세법 시행령은 다주택자, 임대사업자, 상속·증여 등에 대한 주요 변화를 담고 있다. 특히 양도소득세, 주택 임대소득 과세, 상속·증여세 분야에서 변화가 많아 절세 전략을 새롭게 정비할 필요가 있다. 매년 바뀌는 시행령을 꾸준히 체크하면서 효과적인 세금 절감 방안을 마련하는 것이 중요하다.