주택법상 리모델링사업과 양도소득세

 최근 주택법상 리모델링사업이 활성화되고 있습니다. 서울에서만 약 50개 이상의 단지에서 리모델링조합이 결성되거나 사업이 추진되고 있고 인천, 경기도 및 지방의 대도시에서도 리모델링사업이 기지개를 펴고 있습니다. 반면, 도시 및 주거환경정비법상의 재건축정비사업은 안전진단 통과의 어려움, 재건축초과이익부담금, 재건축노후도의 최소 연한기준(30년이상) 등 여러 제약으로 사업추진이 만만치는 않습니다.

 

 주택법상 리모델링 사업의 주체는 입주자나 사용자 또는 관리주체, 리모델링주택조합이 될 수 있으나 실무적으로는 대다수 리모델링주택조합이 진행합니다. 리모델링사업을 통해 종전 주택의 면적을 확장하고 수직증축 또는 수평증축을 통해 전체 세대수를 증가시켜 여분의 주택을 구분소유자(조합원)외의 자(일반분양자)에게 분양하여 구분소유자의 건축비에 충당하는 사업입니다.

 

 주택법상 리모델링사업은 도시정비법 규정을 준용하여 리모델링주택조합을 법인으로 등기하여 법인세 규정을 적용하고 있으며, 도시개발법상 환지 체비지(보류지) 규정을 그대로 적용합니다. 지방세법에서는 추가로 증가된 면적분에 대하여 각 구분소유자(조합원)에게 원시취득에 따른 취득세(2.8%)를 부과하며, 새로이 신축된 일반분양분은 조합이 원시취득을 원인으로 취득세(2.8%)를 납부하게 됩니다.

 

1. 개요

 

 주택법상 리모델링사업은 도시정비법상 환지규정을 준용합니다. 조합원이 리모델링사업을 통해 종전주택 대신 면적이 증가된 리모델링주택 또는 신축한 주택을 취득하는 경우 취득시기, 필요경비, 장기보유특별공제 등과 관련한 양도세 내용을 살펴보겠습니다.

 

2. 취득시기 및 보유기간의 계산

 

 조합원이 리모델링 전의 주택대신 동일한 위치의 (면적만 증가된) 리모델링 후의 주택을 분양받는 경우 해당 주택의 취득시기는 당초 리모델링 전 주택의 취득시기와 동일합니다. 조합원이 조합이 새로이 신축한 주택을 분양받는 경우에도 환지로 보기에 해당 주택의 취득시기는 리모델링 전 주택의 취득시기로 보는 것이 타당해 보입니다. 리모델링 후의 주택 부속토지가 리모델링 전 주택의 부속토지보다 증가된 경우라면 재개발/재건축과 유사하게 볼 필요가 있습니다. 즉, 증가된 부속토지의 취득시기는 건물준공 시점으로 보는 것이 합리적인 것으로 판단됩니다. 

 증가된 건물면적은 당초 주택 취득시기로 보면 되고, 보유기간은 취득시점부터 양도시점까지로 판단하되 리모델링 후 건물면적이 증가된 부분도 리모델링전후 기간을 통산합니다.

 

3. 필요경비

 

 지방세법상 리모델링 후 증축에 따른 면적 증가분은 원시취득으로 보아 해당 증축분 건물과세표준의 2.8%(농특세 및 지방교육세는 별도)의 취득세가 구분소유자(조합원)에게 부과됩니다. 해당 취득세와 법무비 등 부대비용은 자본적지출로 보아 필요경비에 산입하게 됩니다. 

 리모델링 시 각 조합원이 부담하는 리모델링 분담금은 해당 주택의 자본적지출로 보아 필요경비에 해당합니다.

 

4. 양도차익의 산정

 

 리모델링사업이 도시개발법상 환지규정이 적용되고 관리처분계획과 유사한 '권리변경계획'이 수립되더라도 양도차익 산정은 재개발/재건축에서 사용하는 소득세법 시행령 제166조 방식(관리처분인가전 양도차익, 관리처분계획인가 후 양도차익을 별도 계산하는 방식을 말함)을 사용하지 않고 일반적인 양도차익 산정방식이 적용됩니다.