종합부동산세의 총정리

1. 개요

 

종합부동산세는 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 하기 때문에(종부법 §1), 정부의 부동산 정책 방향에 따라 개정이 잦은 세목 중 하나이다. 이로 인해 매년 개정 내용을 반영하고 적용하는데 어려움이 존재하는 바, 이하에서는 종합부동산세의 과세대상부터 세액계산, 납부 방법 등 필수 내용을 먼저 정리해보겠습니다.

 

 

 

2. 과세대상

 

종합부동산세는 지방세법 상 재산세 과세대상 재산(토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기) 중 주택(주거용 건축물과 그 부속토지를 말함)과 토지(종합합산과세대상 토지와 별도합산과세대상 토지를 말함)를 과세대상으로 한다. 따라서, 지방세법 상 재산세 과세대상 중 일반 건축물, 분리과세대상 토지, 선박, 항공기 등은 가액을 불문하고 종합부동산세 과세대상에서 제외된다.

 

 

3. 과세기준일

 

종합부동산세의 과세기준일은 지방세법 제114조에 따른 재산세의 과세기준일로 규정하고 있다. 즉, 지방세법 에서 과세기준일을 매년 6월 1일로 규정하고 있으므로 종합부동산세의 과세기준일도 매년 6월 1일이 된다. 만약, 과세기준일 오전 0시부터 24시에 소유권이 변경된 경우에는 당해 과세물건의 양수인을 재산세 납세의무자로 본다(지방세법 운영예규 106-1).

 

 

 

4. 납세의무자

 

종합부동산세의 납세의무자는 주택의 경우 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자이고, 토지의 경우 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 재산세 과세대상인 토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원(종합합산대상) 또는 80억원(별도합산대상)을 초과하는 자이다. 따라서, 종합부동산세의 납세의무자를 판단하기 위해서는 재산세 납세의무자를 따져보아야 하는데 재산세의 납세의무자는 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자이며, 해당 재산이 공동소유 재산인 경우 그 지분에 해당하는 부분에 대해서는 그 지분권자를 납세의무자로 본다. 또한, 재산세 관련 규정에서 취득시기에 대하여는 별도로 규정하고 있지 아니하므로 취득세의 취득시기를 준용하여야 할 것이다.

 

 

 

 

5. 종합부동산세액 계산 구조

 

개인의 종합부동산세액은 과세대상 유형별 공시가격의 합계액에서 각 유형별 공제액을 차감한 금액에 대하여 공정시장가액비율을 적용하여 과세표준을 산정하고, 이에 세율을 곱하여 산출세액을 계산한 후, 재산세와 이중과세를 방지하기 위하여 종합부동산세 과세표준 금액에 대하여 해당 물건의 재산세로 부과된 재산세액을 공제한다.

 

또한, 1세대 1주택자에 해당하는 경우 연령별 보유기간별 따른 세액공제를 적용하며, 세부담의 일시적 급등을 방지하기 위한 세부담상한제에 따른 세부담 상한 초과세액을 공제하여 산출한다. 다만, 주택에 대하여 단일세율(2.7%, 5%)이 적용되는 법인의 경우에는 주택분 종합부동산세 계산 시 공시가격 합계액에서 기본공제액을 차감하지 아니하며, 세부담 상한 또한 적용하지 않는다.

 

 

 

(1) 공시가격

 

공시가격이란 부동산 가격공시에 관한 법률 에 따라 가격이 공시되는 주택 및 토지에 대하여 같은 법에 따라 공시된 가액을 말하며, 공시가격의 합계액이란 과세기준일 현재 납세의무자가 보유하고 있는 주택, 종합합산토지, 별도합산토지 각 과세유형별 공시가격을 합한 금액을 말하는 것으로, 이때 재산세 부과 시 감면규정이 적용된 경우에는 당해 과세유형별 공시가격에서 감면비율에 해당하는 공시가격을 차감한 후의 공시가격을 의미한다.

  

 

(2) 공제금액

 

 1) 과세유형별 공제금액

 

과세유형별로 공시가격을 합산한 금액에서 다음의 금액을 공제한다.

 

 

 2) 1세대 1주택자의 범위

 

기본공제금액 12억원을 적용하는 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 소득세법 제1조의2 제1항 제1호에 따른 거주자를 말하며, 주택의 일부지분만 소유하고 있거나 주택의 부속토지만 소유하는 경우에도 주택분 재산세의 납세의무자이기 때문에 이를 주택 수에 포함하여 1세대 1주택자 여부를 판단한다.

 

 3) 1세대 1주택자 판정 시 특례규정

 

합산배제 임대주택과 사원용주택 등은 1세대 1주택자 판단 시 주택 수에서 제외할 수 있고(종부법 §8 ②), 1주택과 다른 주택의 부속토지를 함께 소유하거나 신규주택, 상속주택, 지방 저가주택을 소유한 경우에는 1세대 1주택자로 간주한다(종부법 §8 ④). 다만, 특례 규정을 적용함에 있어 합산배제 임대주택의 경우에는 과세기준일 현재 합산배제 신고한 임대주택을 제외한 주택에 납세의무자 본인이 주민등록이 되어 있고 실제 거주하고있는 경우에 한하여 1세대가 소유한 주택 수에서 제외하는 것이며, 본인이 1주택을 보유한 상태에서 세대원이 다른 주택의 부속토지를 소유하거나 신규주택, 상속주택, 지방 저가주택을 소유한 경우에는 1세대 1주택자에 해당하지 않는다는 점에 유의하여야 한다. 또한, 공동명의 주택의 경우 각각 1주택을 보유한 것으로 보는 것이나 부부가 공동으로 1주택만을 소유한 경우에는 납세의무자의 신청에 의해 부부 소유의 주택을 그 중 1인이 전부소유한 것으로 보고 1세대 1주택자 기본공제 12억원 및 세액공제를 적용받을 수 있다(종부법 §10의2).

 

 

(3) 공정시장가액비율

 

공정시장가액비율은 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 60%~100% 까지의 범위에서 대통령령으로 정하며, 과세유형별로 공제액을 초과하는 공시가격 합계액에 공정시장가액비율(주택분 60%, 토지분 100%)을 곱한 금액을 과세표준으로 한다. 공정시장가액비율은2018년까지 80%를 적용하다가 2019년부터 5%씩 상향되었으며, 2022년 과세연도부터 60%(주택), 100%(토지)를 적용하고 있다.

 

 

(4) 과세표준

 

과세유형별로 공시가격을 합산한 가액에서 기본공제금액을 공제한 후 공정시장가액비율을 곱한 금액이 종합부동산세 과세표준이 된다. 다만, 합산배제 임대주택, 합산배제 사원용주택 등에 해당하는 주택은 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

 

즉, 종합부동산세는 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 주택 및 토지를 모두 합산하여 과세하지만 일정한 요건을 갖춘 임대주택이나 기숙사 등에 대해서는 합산에서 배제함으로써 종합부동산세의 과세대상에서 제외한다.

 

(가) 합산배제 임대주택

 

공공주택 특별법 에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법 에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 소득세법 또는 법인세법 에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하거나 소유하고 있는 다음의 주택에 대하여 합산배제 신고를 하는 경우 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

 

이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 주택의 보유현황 신고기간 종료일(구. 합산배제 신고기간 종료일)까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다

(조심2023서616, 2023.08.21.).

 

(나) 합산배제 사원용주택 등

 

종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 다음의 주택에 대하여 합산배제 신고를 하는 경우 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

 

 

(5) 세율

 

(가) 주택

 

주택에 대한 종합부동산세 세율은 개인의 경우 과세표준액에 따라 7단계 초과누진세율을 적용하며, 법인은 단일세율(2.7%, 5%)을 적용한다. 다만, 종합부동산세법 시행령 제4조의4로 정하는 법인은 신청에 의해 개인과 동일하게 6단계 초과누진세율을 적용한다.

 

이 때, 세율 적용을 위한 주택 수 계산은 세대 구성원 전체의 보유 주택 수가 아닌 납세의무자 본인 소유의 주택만을 기준으로 따지며, 종합부동산세법 시행령 제4조의3 제3항 제3호에 해당하는 합산배제 임대주택 및 사원용주택등, 상속주택, 무허가주택의 부속토지, 일시적 2주택의 신규주택, 지방 저가주택, 소형 신축주택 및 준공 후 미분양주택으로서 납세자가 합산배제 신고 및 주택 수 산정특례를 신청하는 경우에는 주택 수에 포함하지 않는다.

 

(나) 종합합산토지

 

종합합산과세대상 토지에 대한 종합부동산세 세율은 과세표준액에 따라 3단계 초과누진세율(1% ~ 3%)을 적용한다.

 

(다) 별도합산토지

 

별도합산과세대상 토지에 대한 종합부동산세 세율은 과세표준액에 따라 3단계 초과누진세율(0.5% ~ 0.7%)을 적용한다.

 

 

(6) 재산세액 공제제도

 

재산세액 공제제도는 동일재산에 대해 재산세와 종합부동산세가 이중으로 과세되는 현상을 방지하기 위하여 종합부동산세 과세표준 금액에 부과된 재산세 상당액을 납부할 종합부동산세액에서 공제하여 세액을 산출함으로써 이중과세를 방지하기 위한 제도이며, 공제할 재산세액의 계산방법은 다음과 같다.

 

 

(7) 1세대 1주택자 세액공제

 

주택분 종합부동산세 납세의무자가 1세대 1주택자에 해당하는 경우 주택분 종합부동산세의 산출세액에서 1세대 1주택자에 대한 세액공제율에 따른 금액을 차감한다. 이 경우 연령에 따른 세액공제(20% ~ 40%) 및 보유기간에 따른 세액공제(20% ~ 50%)는 각각 적용하며 최대 80%까지 세액공제가 가능하다.

 

 

(8) 세부담 상한제도

 

세부담 상한제도는 납세의무자별로 급격한 보유세 인상을 완화하기 위하여 도입한 제도로서 과세유형별로 해당 연도 총세액상당액(재산세액과 종합부동산세액의 합계액)이 세부담 상한액을 초과하는 경우 그 초과 금액을 차감하여 납부하여야 할 종합부동산세액을 계산한다. 다만, 단일세율(2.7%, 5%)이 적용되는 법인의 경우에는 주택분 종합부동산세 계산 시 세부담 상한을 적용하지 않는다.

 

 

 

6. 부과 징수 등

 

(1) 부과 징수

 

관할세무서장은 납부하여야 할 종합부동산세의 세액을 결정하여 해당 연도 12월 1일부터 12월 15일(이하 “납부기간”이라 함)까지 부과 징수하며, 납부고지서에 주택 및 토지로 구분한 과세표준과 세액을 기재하여 납부기간 개시 5일 전까지 발급하여야 한다.

 

(2) 신고 납부

 

부과 징수방식에 불구하고 신고납부방식으로 납부하고자 하는 납세의무자는 종합부동산세의 과세표준과 세액을 해당 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 관할세무서장에게 신고 납부하여야한다. 이 경우 부과 징수결정은 없었던 것으로 본다.

 

 

 

7. 분납

 

종합부동산세로 납부하여야 할 세액이 250만원을 초과하는 경우에는 그 세액의 일부를 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 분납할 수 있다. 납세고지서를 받은 자가 분납하려는 때에는 종합부동산세의 납부기한까지 종합부동산세 분납신청서를 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

 

관할세무서장은 분납신청을 받은 때에는 이미 고지한 납세고지서를 납부기한 내에 납부하여야할 세액에 대한 납세고지서와 분납기간 내에 납부하여야 할 세액에 대한 납세고지서로 구분하여 수정 고지하여야 하고, 신고납부방식에 의하는 경우에는 종합부동산세 신고서상에 분납금액을 기재하여 제출하면 된다.

 

 

 

8. 납부유예

 

아래의 요건을 모두 충족하는 납세의무자는 그 납부기한 만료 3일 전까지 주택분 종합부동산세액의 납부유예를 신청할 수 있으며, 관할 세무서장이 이를 허가하는 경우 납세의무자는 해당 주택의 양도 증여 상속 등 시점까지 종합부동산세 납부를 유예할 수 있다.

 

가. 과세기준일 현재 1세대 1주택자일 것

나. 과세기준일 현재 만 60세 이상이거나 해당 주택을 5년 이상 보유하고 있을 것

다. 직전 과세기간의 총급여액이 7천만원 이하이면서 종합소득과세표준에 합산되는 종합소득금액이 6천만원 이하일 것

라. 해당 연도의 주택분 종합부동산세액이 100만원을 초과할 것