조세심판으로 알아보는 아파트 증여시 주의해야하는 매매사례가액

1. 요지

 

처분청이 쟁점아파트의 시가를 비교아파트②의 매매가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정함이 타당함

 

 

 

2. 참조조문

 

상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

 

 

 

3. 주문

 

잠실세무서장이 2024.2.23. 청구인에게 한 2022.12.21. 증여분 증여세 OOO원의 부과처분은 청구인이 2022.12.21. 청구인의 어머니 a로부터 증여받은 서울특별시 송파구 OOO(잠실동)의 시가를 OOO원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정함.

 

 

 

4. 이유

 

1. 처분개요

 

가. 청구인은 2022.12.21. 어머니 a로부터 서울특별시 송파구 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 수증하면서 쟁점아파트의 증여재산가액을 쟁점아파트의 공동주택가격인 OOO원으로 평가하여 2022.12.21. 증여분 증여세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.

 

나. 처분청은 청구인의 증여세 신고내역을 검토한 결과, 쟁점아파트와 동일한 단지 내 OOO(이하 “비교아파트①”이라 한다)가 2021.8.28. OOO원(이하 “쟁점유사매매사례가액”이라 한다)에 매매계약이 체결된 사실을 확인한 다음, 쟁점유사매매사례가액이 쟁점아파트의 시가에 해당하는지 여부에 관하여 평가심의위원회 심의를 의뢰하였다.

 

다. 서울지방국세청 평가심의위원회는 비교아파트①의 매매계약일 부터 증여일까지 가격변동의 특별한 사정이 인정되지 않으므로, 쟁점유사매매사례가액이 쟁점아파트의 시가에 해당한다고 결정하였고, 이에 따라 처분청은 2024.2.23. 청구인에게 2022.12.21. 증여분 증여세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.

 

라. 청구인은 이에 불복하여 2024.4.19. 심판청구를 제기하였다.

 

 

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

 

가. 청구인 주장

 

(1) 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조에 따라, 평가기간 외 유사재산의 매매사례가액을 시가로 보기 위해서는 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점이 인정되어야 하는데, 이는 시가평가 원칙의 예외이므로 엄격하게 해석하여야 한다.

 

(2) 비교아파트①의 매매계약일부터 쟁점아파트의 증여일까지 가격변동의 특별한 사정이 인정된다.

 

(가) 기준금리 인상, 우크라이나 전쟁 등으로 인하여 한국부동산원 공동주택 실거래가격지수, 처분청이 제시한 유사재산의 매매가액, 공동주택가격 모두 유의미한 정도로 하락하였다.

 

(나) 2022년 7월부터 2023년 2월까지 쟁점아파트와 동일한 타입의 매매가 1건도 이루어지지 않았고, 2021년 8월 거래된 2건의 매매사례밖에 확인되지 않는다.

 

(3) 서울지방국세청 평가심의위원회 당시 서면으로 일괄 심의하여 청구인에게 의견진술 기회도 부여하지 않았고, 아파트 하자 등으로 제 값을 받을 수 없었던 쟁점아파트의 특성 또한 반영될 수 없었다.

 

 

나. 처분청 의견

 

(1) 쟁점아파트와 비교아파트①는 동일한 공동주택단지 내 같은 동에 소재하고 있고, 용도, 면적, 방향 및 기준시가가 동일하며, 주위환경 및 이용상황에 변화가 있었다고 보기 어렵고, 공동주택가격이 상승하였으므로, 가격변동의 특별한 사정을 인정할 수 없다.

 

(2) 서울지방국세청 평가심의위원회에서도 위와 같은 사정을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 보아 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가라고 결정하였다.

 

 

3. 심리 및 판단

 

가. 쟁점

 

쟁점아파트의 평가기간 외 비교아파트①의 매매가액(쟁점유사매매사례가액)을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 처분의 당부

 

나. 관련 법령 등

 

(1) 상속세 및 증여세법

 

제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(중략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

 

제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로한다.

 

 

4. 주택

 

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이호에서 “고시주택가격”이라 한다).(중략)

 

(2) 상속세 및 증여세법 시행령

 

제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나

에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.(중략)

 

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

 

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

 

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

 

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙

제15조【평가의 원칙등】③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

 

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

 

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

 

 

다. 사실관계 및 판단

 

(1) 처분청이 제출한 쟁점아파트의 유사매매사례는 아래 <표1>과 같은데, 비교아파트① 및 쟁점아파트와 동일한 공동주택단지 내 OOO(이하 “비교아파트②”라 한다)는 쟁점아파트와 전용면적 및 공동주택가격이 동일하므로 「상속세 및 증여세법 시행규칙」제15조 제3항의 요건을 충족한다.

 

<표1> 유사매매사례 <표생략>

 

(2) 평가심의위원회 심의 내용은 아래와 같다.

 

(가) 처분청은 2023년 10월 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 보아 비교아파트①의 매매매사례가액(쟁점유사매매사례가액)이 쟁점아파트의 시가에 해당하는지 여부에 대하여 서울지방국세청 평가심의위원회에 심의를 의뢰하였다.

 

(나) 서울지방국세청 평가심의위원회는 2023.11.23. 쟁점아파트의 주위환경 및 이용현황 등의 변화가 없어 쟁점유사매매사례가액이 쟁점아파트의 시가에 해당하는 것으로 결정하였다.

 

(3) 가격변동의 특별한 사정 여부와 관련된 사실관계는 아래와 같다.

 

(가) 비교아파트①의 매매계약일 당시 한국은행 기준금리는 0.75%이고, 쟁점아파트 증여일 당시 기준금리는 3.25%이다.

(나) 쟁점아파트와 비교아파트①ㆍ②의 공동주택가격 추이는 아래 <표2>와 같다.

 

<표2> 쟁점아파트, 비교아파트①ㆍ②의 공동주택가격 추이<표생략>

(다) 한국부동산원 보도자료(2022.12.29.)에 따르면, 서울특별시 동남권 및 송파구의 매매가격 변동률(누계)은 각각 2021년에는 8.35% 및 8.99%이고, 2022년에는 △5.41% 및 △8%이다.

(라) 쟁점아파트의 OOO시세는 2021년 8월 OOO원에서 2022년 12월 OOO원으로 하락하였다.

 

(4) 청구인은 a가 2022년 12월경 쟁점아파트의 양도를 문의하였고, 2022년 7월부터 쟁점아파트와 동일한 타입의 거래가 발생하지 않았으며, 쟁점아파트 내 누수가 심해서 수리가 필요한 상황이었다고 기재되어 있는 공인중개사 b의 확인서(2024.2.21.)를 제출하였다.

 

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

 

처분청은 비교아파트①의 매매계약일부터 증여일까지 가격변동의 특별한 사정이 인정되지 않으므로 비교아파트①의 매매가액(쟁점유사매매사례가액)은 쟁점아파트의 시가에 해당한다는 의견이다. 그러나, 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항 및 제4항은 평가기간(증여일 전 6개월ㆍ후 3개월) 내 유사재산의 매매사례가액이 증여재산의 시가에 해당함을 규정하고 있는데, 비교아파트①과 달리 비교아파트②의 매매계약은 평가기간 내에 이루어진 것인 점, 비교아파트②는 쟁점아파트와 동일한 공동주택 단지 내에 소재하고, 전용면적과 공동주택가격의 차이가 5% 이내이므로, 「상속세 및 증여세법 시행규칙」제15조 제3항의 요건을 충족하는 점 등에 비추어, 쟁점아파트의 시가는 비교아파트②의 매매가액이라고 보아야 할 것이다(조심 2024서948, 2024.4.24.,같은 뜻임).

 

따라서 처분청은 쟁점아파트의 시가를 비교아파트②의 매매가액인 OOO원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단된다.

 

 

 

4. 결론

 

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.