상생임대주택의 개념, 적용요건 및 세제혜택

Ⅰ. 상생임대주택이란?

 

상생임대주택이란 임대인과 임차인이 서로 상생(相生)할 수 있는 임대주택을 의미한다. 임대인은 직전 임대차계약 대비 임대보증금 및 임대료(이하 ‘임대료 등’이라 한다.)를 5% 이내로 증액함으로써 다양한 양도소득세 세제혜택을 적용받을 수 있고, 임차인은 임대차계약 기간이 종료되더라도 임대료 등을 크게 올려주지 않고계속 해당 임대주택에 거주할 수 있어 주거안정을 보장받을 수 있다. 결국, 상생임대주택은 임대인과 임차인이 윈윈 할 수 있는 임대제도이다.

 

상생임대주택은 지방자치단체 및 세무서에 임대주택으로 등록하지 않은 주택도 법 소정 요건만 충족하면 모두 상생임대주택이 될 수 있다. 하지만, 상생임대주택 요건을 충족한 모든 주택이 상생임대주택으로서의 세제혜택을 적용받을 수 있는 것은 아니고, 최종적으로 양도하는 단 하나의 주택만 세제혜택을 적용받을 수 있음에 주의해야 한다.

 

 

 

 

 

Ⅱ. 상생임대주택의 적용요건

 

상생임대주택에 해당하려면 직전임대차계약은 1년 6개월 이상, 상생임대주택은 2년 이상 임대해야 하며, 상생임대차계약 체결시 임대료 등 5% 증액제한을 준수해야 한다.

 

 

 

1. 직전임대차계약이 존재할 것

 

직전임대차계약 이란 상생임대차계약 이전에 상생임대주택의 소유자 명의로 체결한 임대차계약을 의미한다. 상생임대차계약과는 달리 임대차계약 체결 기간에 별도 제한이 없다. 직전임대차계약에 해당하려면 반드시 주택을 취득한 이후에 임대차계약을 체결해야 한다. 따라서, 매매계약일 현재 임대 중인 주택을 취득하면서 전 매도자와 임차인 사이에 체결한 임대차계약을 승계하거나, 상속인이 피상속인의 사망으로 상속개시 전 피상속인과 체결한 임대차계약을 승계한 경우 해당 임대차계약은 직전임대차계약에 해당하지 않는다. 이런 경우에는 해당 임대차계약이 종료된 이후 매수자 또는 상속인 명의로 체결한 임대차계약이 직전임대차계약이 된다.

 

또한, 주택 취득일 이후에 임대가 개시되었더라도 주택을 취득 전에 체결한 임대차계약은 직전임대차계약에 해당하지 않는다. 예외적으로 주택을 취득하면서 해당 주택의 전 소유자와 체결한 임대차계약(전 소유자가 임차인으로 해당 주택에 거주하는 조건으로 매매계약을 체결한 경우)은 직전임대차계약에 해당한다.

 

 

2. 2021.12.20. ~ 2024.12.31. 중에 상생임대차계약을 체결하고 임대를 개시할 것

 

직전임대차계약의 계약기간과 임대개시일은 법에서 별도 명시하고 있지 않지만, 상생임대차계약의 계약기간과 임대개시는 별도 명시하고 있다. 즉, 상생임대차계약은 2021.12.20. ~ 2024.12.31. 중에 임대차계약이 체결되어야 하고, 임대개시도 2024.12.31. 이전에 이뤄져야 한다

당초에는 2024.12.31.까지 임대차계약만 체결하면 임대가 2025.1.1. 이후에 개시되더라도 상생임대주택에 해당했으나, 세법개정으로 현재는 2024.12.31. 이전에 반드시 임대가 개시되어야 한다.

 

 

 

3. 임대료 등 5% 증액제한을 준수할 것

 

상생임대주택에 해당하려면 상생임대차계약 체결시 직전임대차계약 대비 임대료 등을 5% 범위 내에서만 증액해야 한다. 그렇다고 해서 임대유형(전세 vs 월세)까지 그대로 유지해야 하는 것은 아니다. 임대료를 증액함에 있어 임대보증금과 월세를 자유롭게 전환할 수 있으며, 전환시민간임대주택법에 따른 산정율(전세 ↔ 월세 전환율)을 준용하여 임대료 등 인상 여부를 판단하면 된다.

 

임대료 증액률은 렌트홈(www.renthome.go.kr) 홈페이지에서 임대료 증액률 계산 메뉴를 클릭하여 변경 전의 임대료와 변경 후의 임대료를 입력하면 손쉽게 계산해 볼 수 있다.

 

 

4. 직전임대차계약은 1년 6개월 이상, 상생임대차계약은 2년 이상 임대할 것

 

상생임대주택에 해당하려면 직전임대차계약은 1년 6개월 이상, 상생임대차계약기간은 2년 이상 임대해야 한다. 이때, 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만의 기간은 1개월로 본다. 따라서, 임대차계약의 임대기간이 1년 5개월 19일이라 하더라도 1년 6개월을 임대한 것으로 본다.

 

임대차계약을 체결한 이후 임차인이 중도에 퇴거하여 임대기간을 충족하지 못한 경우에도 임차인이 퇴거하기 전까지 체결한 임대차계약(종전 임대차계약)의 임대료 등보다 낮거나 같은 금액으로 새롭게 임대차계약(신규 임대차계약)을 체결하면 종전 임대차계약에 따른 임대기간과 신규 임대차계약에 따른 임대기간을 합산하여 최종 임대기간을 계산할 수 있다.

 

 

따라서, 위 사례의 경우 종전 임대차계약으로 인한 임대기간(1년)과 신규 임대차계약으로 인한 임대기간(1년 6개월)을 합산하면 상생임대차계약기간은 2년 이상이 되므로 상생임대주택 요건을 충족한 것으로 본다.

 

 

 

Ⅲ. 상생임대주택 세제혜택

 

상생임대주택 요건을 충족하면 임대인이 해당 주택에 거주하지 않았지만, 임차인에게 임대한기간(상생임대차계약기간, 2년 이상)을 거주한 것으로 보아 다음과 같은 양도소득세 세제혜택을 적용받을 수 있다.

 

 

 

적용받을 수 있는 것은 아니라는 것이다. 상생임대주택에 대한 세제혜택은 최종 1주택(양도일 현재 1주택)에 한하여 적용받을 수 있어 다수의 주택이 상생임대주택 요건을 충족하더라도 최종 1주택만이 상생임대주택 세제혜택을 적용받을 수 있다.

 

 

1. 1세대 1주택 비과세 판정시 거주기간 인정(소득세법 시행령 제154조 제1항)

 

 

2017.8.3. 이후 취득일 현재 조정대상지역에서 소재한 주택은 거주요건(보유기간 중 2년 이상 거주)을 충족해야만 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 하지만, 상생임대주택에 해당하면 해당 주택에 거주하지 않았지만 임대한 기간(상생임대차계약기간, 2년 이상)을 모두 거주한 기간으로 인정받아 비과세(양도가액이 12억원을 초과하는 경우 12억원을 초과하는 양도차익에 대해서는 과세)를 적용받을 수 있다.

 

 

2. 표2 장기보유특별공제율 적용(소득세법 95조의 제2항)

 

(1) 장기보유특별공제란?

 

장기보유특별공제란 보유기간이 3년 이상인 토지 건물에 한하여 법 소정금액(양도차익 × 보유연수 × 장기보유특별공제율)을 양도차익에서 공제해주는 제도이다. 이는 장기 보유한 부동산에 대해 양도소득세를 조금이나마 경감시켜 주고자 마련된 제도이다.

양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택이라면 장기보유특별공제가 적용될 여지는 없지만, 양도가액이 12억원을 초과하는 주택은 과세되는 양도차익이 발생하기 때문에 장기보유특별공제가 적용된다.

 

 

(2) 장기보유특별공제율

 

장기보유특별공제를 적용함에 있어 보유기간(거주기간)에 적용되는 공제율은 표1 과 표2 로 구분하여 적용된다. 표1 은 2%의 공제율, 표2 는 4%의 공제율을 의미하며, 공제율 계산방법 및 공제한도, 적용대상은 다음과 같다.

 

 

 

이때, 표2 의 장기보유특별공제율(4%)은 1세대 1주택 비과세 요건 충족여부와 상관없이 양도일 현재 국내에 1주택(1주택으로 보는 특례주택 포함)을 보유하고, 보유기간 중 거주기간이 2년 이상 경우에만 적용받을 수 있다.

 

 

(3) 상생임대주택과 표2 장기보유특별공제율

 

상생임대주택은 해당 주택에 거주하지 않았지만 거주한 것으로 간주되므로 장기보유특별공제율을 적용함에 있어 양도일 현재 1주택자에 해당하면 표2 의 장기보유특별공제율(4%)을 적용받을 수 있다. 이때, 주의해야 할 점은 공제율 계산시 거주기간은 실제 거주한 기간을 적용해야하므로 상생임대주택에 한번도 거주하지 않았다면 거주기간은 0년 이 적용된다.

 

예를 들어, 상생임대주택 요건을 충족한 고가주택으로서 10년을 임대(본인은 거주한 적이 없음)하고 1주택 상태에서 양도하면 적용받을 수 있는 장기보유특별공제율은 다음과 같이 계산한다.

 

 

 

 

3. 거주주택 비과세 특례(소득세법 시행령 제155조 제20항)

 

(1) 거주주택 비과세 특례란?

 

거주주택 비과세 특례란 일정 요건을 충족한 등록임대주택(지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록한 법 소정 임대주택)을 보유한 상태에서 양도일 현재 2년 이상 거주한 주택(이하 ‘거주주택’이라 한다.)을 양도하면 등록임대주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는 것을 의미한다.

 

 

 

(2) 상생임대주택과 거주주택 비과세 특례

 

 

상생임대주택으로 임대한 기간(상생임대차계약기간, 2년 이상)은 거주한 기간으로 간주되어 등록임대주택(지방자치치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록한 법 소정 임대주택)을 소유한 상태에서 상생임대주택을 양도하면 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다.