양도소득세와 공동명의(부부공동명의 장단점)

 이전 포스팅에서는 부동산 취득과 보유 시 공동명의 세금 효과에 대하여 살펴보았습니다. 이번 포스팅에서는 ‘공동명의의 꽃’이라고 불리는 양도소득세 등에 대하여 알아보겠습니다.

공동명의

 

1. 공동명의와 양도소득세

 

 양도소득세는 누진세율 구조이며, 양도차익이 클수록 세율도 높아져 납부할 세금의 크기도 커집니다. 양도소득세는 개인별 과세이기 때문에 공동명의가 확실히 유리합니다. 공동명의로 인하여 절세 효과가 가장 큰 세금이기 때문에 ‘공동명의의 꽃’이라고 부릅니다.

 

[예시]

 양도가액 5억, 취득가액 3억의 주택을 양도하였을 경우, 단독 명의인 경우와 부부 공동명의(5:5)인 경우의 양도소득세의 부담액을 구해보고 얼마나 절세 혜택이 있는지 살펴보겠습니다.

 양도소득세는 개인별 과세되기 때문에, 공동명의일 경우 양도가액과 취득가액을 50%씩 적용하여 각각 구하여야 합니다. 즉, 총 양도가액 5억을 남편 2.5억, 배우자 2.5억으로 나누어야 하며, 취득가액도 마찬가지입니다. 그리고 기본공제도 인별로 250250만 원이므로 남편과 배우자 모두 공제받을 수 있습니다.

 양도차익이 2억 정도일 경우, 공동 명의인 편이 단독 명의인 것보다 약 1,800만 원 정도 절세가 됩니다. 양도차익이 많을수록 공동명의로 인한 양도소득세 절세 효과는 더욱 커집니다. 그러나 1세대 1 주택 비과세일 경우에는 어차피 세부담액이 없으므로 공동명의와 단독명의 차이가 없습니다.(고가주택인 경우 1세대 1 주택도 과세됨)

 

2. 공동명의와 주택임대소득에 대한 종합소득세

 

 주택임대소득의 경우에는 개인별 총수입금액이 2천만 원을 초과할 경우 종합과세가 되고, 2천만 원 이하일 경우에는 분리과세 선택이 가능합니다. 일반적으로 종합 과세되는 경우가 분리 과세되는 경우보다 더 많은 세금을 납부하여야 합니다.

 주택임대소득세가 종합 과세될 경우, 양도소득세처럼 개인별 과세이며 초과누진세율 구조입니다. 양도소득세와 마찬가지로 공동명의가 확실히 세부담 측면에서 유리합니다.

 공동명의를 활용하여 주택임대소득을 개인별로 2천만 원 이하로 낮추어 분리과세를 적용받을 수도 있습니다.

 예를 들어 주택임대소득이 월세 250만 원으로 연간 수입금액이 3천만 원일 경우, 단독명의 시에는 총수입금액이 2천만 원 초과로 종합과세를 피할 수 없습니다. 반면에 공동명의일 경우에는 각각 1천500만 원으로 종합과세가 아닌 분리과세를 적용받을 수 있으며, 상대적으로 낮은 세금을 부담하며 납세의무를 종결할 수 있습니다.

 

3. 공동명의가 꼭 장점만 있을까?

 

 공동명의가 장점이 많은 것은 사실이지만, 단점이 아예 없는 것은 아닙니다. 사람에 따라 다양한 경우의 수가 존재하고 누구에게는 공동명의가 독이 될 수도 있습니다.

 

(1) 자금 출처 조사 대상이 될 수도 있다!?

 부부 공동명의의 가장 큰 단점은 자금 출처 조사 대상이 될 수도 있다는 것입니다. 특히 고가 주택을 공동명의로 하는 경우 증여세가 발생할 수 있습니다. 예를 들어 20억의 집을 각각 50%씩 부부 공동명의로 하는 경우, 10억을 배우자에게 증여하는 것과 같습니다. 배우자 증여재산공제는 10년간 6억이 한도입니다. 즉, 6억을 초과하는 4억에 대하여 증여세가 발생할 수도 있습니다. 물론 배우자가 소득이 충분하거나 자금 출처가 명확하다면 문제가 없지만, 소득이 없는 전업주부일 경우에는 조심할 필요가 있습니다.

 

(2) 재산권 행사

 공동명의의 경우, 소유권 등의 권리도 공동으로 갖고 있습니다. 그러므로 부동산의 처분 및 권리행사를 함에 있어서 상대방의 동의가 반드시 필요합니다.

 예를 들어 은행 대출을 위하여 담보 제공할 경우에도 공동 명의인 동의가 필요하며, 단독으로는 재산권 행사를 할 수 없습니다.

 

(3) 건강보험료 추가납부 가능성

 부부 중 한 사람이 소득이 없어 배우자의 피부양자로 등록되어 있다면, 주택임대소득이 있는 경우에는 지역가입자로 전환되어 건강보험료를 추가로 낼 수도 있으니 주의하여야 합니다.

 예를 들어 사업자 남편과 전업주부 배우자가 있습니다. 배우자는 전업주부로 남편 밑에 피부양자로 있었는데, 이번에 주택임대사업자를 등록하면서 양도소득세 절감을 위하여 부부 공동명의로 하였습니다. 그리고 해당 주택에서 주택임대소득이 발생하여 종합소득세 신고를 하였습니다. 종합소득세 신고를 함으로써 전업주부인 배우자는 소득 능력이 있는 것으로 보아 피부양자 자격을 박탈당하며 지역가입자로 전환됩니다. 일단 지역가입자로 전환되면, 소득뿐 아니라 소유하고 있는 재산과 자동차 등 모든 재산을 고려하여 건강보험료가 부과됩니다.

 따라서 부부 중 한 사람이 소득이 없어 건강보험료 피부양자로 등록되어 있다면, 공동명의로 인한 절세 효과를 포기하고, 차라리 단독명의로 주택임대사업자를 하는 것이 더 나을 수도 있습니다.