등기부등본 보는 법(주택 매매 및 전세 계약시 주의할 점)

1. 등기부등본이란 무엇인가?

 

 부동산 등기부등본은 부동산에 대한 권리관계 및 현황이 기재되어 있는 공적 장부입니다. 우리가 부동산 거래를 하기 전에 항상 제일 먼저 보는 것이 등기부등본입니다.

 일반적으로 공인중개사가 등기부등본을 확인하고, 거래 당사자들은 자세히 보지 않는 경우가 있습니다. 일반인이 처음 보는 등기부등본은 무슨 내용인지 파악하기 어렵기도 합니다. 하지만 등기부등본은 부동산 거래 시 필수적으로 확인하여야 하는 가장 중요한 서류입니다. 부동산거래 시 큰돈이 오고 가게 되는데, 이를 지키기 위해서는 반드시 본인이 확인하는 것이 중요합니다.

 

 

등기부등본

 

 

 

2. 등기부등본의 구성

 

 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구의 세 가지 항목으로 구성되어 있습니다.

 

 

3. 표제부

 

 표제부는 가장 기본적인 사항으로 해당 건물의 주소, 용도, 면적 등 건물자체의 대한 가장 기본적인 내용입니다. 주택의 ①주소 ②동·호수 ③면적 ④건물의 구조가 맞는지 확인하여야 합니다. 특히 다가구주택이나 오피스텔의 경우, 계약상의 집이 등기부등본상에 표시가 되지 않은 층수라면 불법 증축일 경우가 있으니 조심해야 합니다.

 

 

 

등기부 등본 표제부

 

 

 

4. 갑구

 

 부동산 계약은 반드시 집주인과 직접 체결하여야 합니다. 등기부등본에는 부동산 소유권에 대한 자세한 사항이 나와 있습니다.

 

 갑구에는 소유권과 소유권에 관련한 권리관계가 기재되어 있습니다. 즉, 집주인이 누구인가가 표시되어 있는 부분입니다.

 순위번호는 소유권의 순위 번호입니다.. 즉, 마지막 순위 번호가 현재 소유자를 표시합니다. 만약 이전 소유자를 알고 싶으면 등기부등본을 발급 시 ‘‘말소 사항 포함’을 선택하여 발급하면 됩니다.

 

 ‘등기원인’일은 일반적인 유상거래의 경우, 부동산 계약일을 말합니다. 접수일은 실제 등기소에 해당 서류가 접수된 날짜로, 대부분 잔금 청산일과 일치합니다.

 

 갑구에서 반드시 최종 소유자를 확인하고, 그 소유자와 계약을 체결하여야 합니다. 물론, 계약금이나 잔금도 주택 소유자 통장으로 입금해야 합니다. 만약, 소유자가 해외 출장 등으로 배우자 또는 공인중개사가 대리인으로 주택 거래를 해야 한다면, 유선상으로라도 대리인에게 대리권을 주었다는 점을 확인해야 하며, 소유자의 인감도장이 날인된 위임장과 인감증명서를 반드시 확인하여야 합니다. 가짜 집주인을 내세워 전세금을 횡령하는 사기가 종종 발생하니 주의해야 합니다.

 

 만약에 갑구란에 가압류, 가처분, 압류, 경매 등의 다른 등기가 있다면 분쟁의 소지가 있으므로 부동산 계약을 피하는 것이 좋습니다. 예를 들어 가처분 등기일 이후 전세 계약을 체결한 경우, 가처분을 한 사람이 승소를 하면 세입자는 집을 비워 주어야 하며, 전세금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.

 

 참고로, 2006년부터 주택의 경우에는 거래대금이 갑구에 기재되니 확인하시길 바랍니다.

 

 

 

 

5. 을구

 

 

 부동산 등기부등본에는 소유권뿐만 아니라 여러 권리관계가 표시되어 있습니다. 등기부등본에 기재되어 있는 권리관계는 자세히 보고, 반드시 선순위를 파악해야 합니다.

 

 을구는 ‘소유권 이외’의 권리에 관한 사항이 표시됩니다. 일반적으로 소유권 이외의 권리란 (근)저당권, 전세권, 지상권 등이 있으나, 가장 많이 표시되는 권리는 (근)저당권입니다.

 

 집주인이 은행 대출을 실행하여 집을 구매할 경우, 은행이 설정한 근저당권을 흔히 볼 수 있습니다. 이러한 경우 집이 경매로 넘어가게 되면 세입자가 보증금을 못 받을 수도 있기 때문에 계약 전에 주의해야 합니다.

 

 근저당권 설정 등기는 ‘채권최고액’으로 표시되어 있습니다. 일반적으로 은행이 대출원금의 120~130% 정도의 금액을 채권최고액으로 설정합니다. 최소한 해당 주택 가격에서 근저당권 금액을 차감한 금액이 전세보증금보다 많아야 합니다.

 

 특히 다가구주택의 경우에는, 본인보다 먼저 이사하여 확정일자를 받은 다른 세입자의 보증금이 선순위가 됩니다. 확정일자는 등기부등본에 표시되지 않기 때문에 전세 계약을 체결하기 전에 반드시 집주인에게 확인을 받아 두는 것이 좋습니다. 그리고 순위 확보를 위하여 이사 당일 신속하게 확정일자와 전입신고를 반드시 해야 합니다.

 

 

 

6. 그 밖에 알아두어야 할 사항

 

 

 등기부등본 상의 붉은색 실선에 해당되는 내용은 말소된 기록입니다.

 순위번호 1, 2, 3이 주등기이며, 1-1, 2-1 등은 보조등기로써 주등기의 내용이 말소됨과 동시에 말소됩니다.

 집주인이 을구의 채무를 모두 이행한 경우, 반드시 해당 금융기관에 근저당권 등의 말소 처리를 요청하여야 합니다. 대출금은 모두 상환하여 실제 대출금이 없는데 근저당권 등이 을구에 남아 있는 경우, 전세 계약 등을 체결 시 장애 요소가 될 수 있습니다.

 

 등기부등본에는 저당권, 근저당권, 전세권, 지상권 등 어려운 법률 용어가 많이 나옵니다. 물론 해당 용어 차이를 알면 좋지만, 자세히 몰라도 큰 불편함은 없습니다. 다만, 등기부등본에 해당 권리가 표시된 경우에는 해당 권리가 우선이며, 나의 권리는 후순위로 밀린다는 개념을 갖고 있어야 합니다. 그러므로 부동산 계약 시 해당 권리가 등기부등본에 표시되어 있다면, 공인중개사 등에게 해당 권리의 위험성 등을 다시 한번 확인해 두는 것이 좋습니다.