주택 취득 시 다주택자 중과세 기준과 주택 수 산정 방법

주택 취득 시 개인이 속한 세대가 다주택자인지 여부를 판단할 때, 세대가 보유한 주택 수를 기준으로 중과세 적용 여부가 결정됩니다. 따라서 다주택자 중과세를 피하기 위해서는 주택 수의 산정 방식과 법적으로 인정되는 제외 주택에 대한 명확한 이해가 필수적입니다. 본 글에서는 다주택자 중과세 판단 시 적용되는 주택 수 산정 기준과 함께, 법적으로 주택 수 산정에서 제외되는 주택 및 예외 사항을 자세히 설명하겠습니다.

 

 

1. 다주택자 중과세와 주택 수 산정의 중요성

 

1세대가 새로운 주택을 취득함으로써 다주택자가 되는 경우, 중과세율이 적용됩니다. 여기서 중과세 적용 여부는 기존에 보유하고 있는 주택과 새로 취득하는 주택을 모두 포함한 ‘주택 수’를 기준으로 판단하게 됩니다. 주택 수 산정 시에는 일반적으로 취득 주택과 보유 주택을 모두 포함하나, 특정 주택 유형이나 용도에 따라 예외적으로 주택 수에서 제외되는 경우가 있습니다.

 

 

 

2. 주택 수 산정에서 제외되는 주택의 유형과 기준

 

주택 수 산정 시 제외할 수 있는 주택의 유형은 크게 9가지로 분류할 수 있습니다. 각 항목에서는 주택 소유 상황에 따른 특수 조건과 예외 사항을 다루고 있으므로, 아래의 기준을 자세히 확인하여 주택 수 산정에서 제외 가능한 주택을 파악해야 합니다.

 

(1) 시가표준액 기준 충족 주택

 

시가표준액 1억 원 이하 주택: 특정 주거 정비구역에 포함되지 않는 경우, 해당 주택의 시가표준액이 1억 원 이하라면 주택 수 산정에서 제외될 수 있습니다.

특정 정비구역 내 주택: 주택이 「도시 및 주거환경정비법」상의 정비구역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업 시행 구역에 위치한 경우, 주택 수에서 제외됩니다.

 

(2) 임대주택 및 공공목적 주택

 

주거복지 목적으로 사용되는 주택 역시 주택 수에서 제외됩니다. 이에 해당하는 예시는 다음과 같습니다:

노인복지주택과 공공지원 민간임대주택: 이러한 주택들은 실제 해당 용도에 사용 중이라면 주택 수 산정에서 제외될 수 있습니다.

가정어린이집 및 사원 임대용 주택: 사업자의 사원 임대를 위한 목적 등으로 사용 중인 주택도 제외 대상으로 인정됩니다.

 

(3) 문화유산 또는 천연기념물 주택

 

주택이 국가가 보호하는 문화재에 해당할 경우, 이러한 주택은 주택 수 산정 시 제외할 수 있습니다. 지정문화유산이나 천연기념물로 등록된 주택은 이에 해당합니다.

 

(4) 주택 신축 목적 주택 및 대물변제용 미분양 주택

 

주택 신축 목적으로 취득한 주택: 새롭게 주택을 신축하기 위해 기존 주택을 철거할 목적으로 주택을 취득한 경우, 이는 주택 수에서 제외됩니다.

대물변제용 미분양 주택: 특정 조건 하에 미분양 상태의 주택을 취득한 경우, 주택 수에서 제외할 수 있으며 이는 취득일로부터 3년 이내에만 유효합니다.

 

(5) 농어촌주택

 

농어촌 지역에 위치하며 시가표준액 6,500만 원 이하의 조건을 충족하는 농어촌 주택은 주택 수 산정에서 제외됩니다. 이는 농어촌 주택 보유자의 세 부담을 줄이기 위한 정책적 배려입니다.

 

(6) 특정 산업 종사자 신축 주택

 

주택을 신축하는 건설업 종사자가 소유한 신축 주택 역시 주택 수 산정에서 제외됩니다. 단, 이러한 주택이 임대계약을 통해 타인이 1년 이상 거주한 경우에는 제외 대상에서 제외됩니다.

 

(7) 상속 주택 및 상속 오피스텔

 

상속을 통해 소유하게 된 주택이나 오피스텔 등은 상속 개시일로부터 5년 이내라면 주택 수에서 제외될 수 있습니다. 상속으로 인한 주택 보유는 본인의 의사와 무관하게 소유가 발생한 점을 고려한 예외 사항입니다.

 

(8) 시가표준액 1억 원 이하 오피스텔 및 부속토지

 

시가표준액이 1억 원 이하인 오피스텔: 주거 목적이 아닌 오피스텔의 경우, 시가표준액이 1억 원 이하라면 주택 수 산정 시 제외 가능합니다.

시가표준액 1억 원 이하의 부속토지: 건축물이 아닌 부속토지의 경우에도 시가표준액 기준을 충족하면 주택 수 산정에서 제외할 수 있습니다.

 

(9) 혼인 전 소유 주택 및 주택분양권

 

혼인 전 각각 소유하고 있던 주택이나 주택분양권의 경우, 주택 수 산정에서 제외됩니다. 이는 혼인으로 인해 발생한 중복 주택 소유로 인한 불필요한 세 부담을 완화하려는 취지입니다.

 

(10) 특정 시기에 유효한 신축 오피스텔 제외 규정

 

2024년부터 2025년까지 일정 조건을 충족하는 오피스텔에 한하여 유상 승계 취득 시 주택 수 산정에서 제외됩니다. 이러한 조건에는 전용면적 60제곱미터 이하, 취득당시가액 3억 원 이하(수도권의 경우 6억 원 이하)와 같은 요건이 포함됩니다. 해당 오피스텔은 2026년 12월 31일까지 유효한 한시적 예외 규정으로써, 임대용도로 등록될 경우에만 주택 수에서 제외됩니다.

1. 2024-2025 신축 오피스텔 : 해당 기간 동안 신축된 오피스텔을 최초로 유상 승계 취득하는 경우, 전용면적과 취득가액 요건을 충족할 시 주택 수 산정에서 제외됩니다.
2. 2024-2025 일반 오피스텔 : 해당 기간 동안 신축 오피스텔이 아닌 오피스텔을 유상 승계 취득한 경우에도 임대사업자 등록 후 임대 주택으로 사용할 경우 주택 수에서 제외할 수 있습니다. 단, 등록 이후 임대용 외 목적으로 사용하면 제외 대상에서 제외됩니다.

 

 

3. 다주택자 중과세를 피하기 위한 전략적 주택 관리

 

다주택자 중과세의 적용 여부는 주택 수 산정 기준에 따라 크게 달라지므로, 이를 피하기 위해서는 소유 주택의 상황을 전략적으로 관리할 필요가 있습니다. 상속 주택이나 특정 시기에 취득한 오피스텔 등을 통해 적절히 예외 조건을 활용하면 세 부담을 줄일 수 있습니다.

 

※세법과 주택 관련 정책은 변화 가능성이 있으므로, 최신 정보를 주기적으로 확인하는 것이 중요합니다.