법인의 주택 취득 시 중과세 요건과 예외사항 한눈에 보기

법인이 주택을 취득할 때는 취득 목적, 주택 위치, 사용 용도 등에 따라 중과세가 적용될 수 있습니다. 특히 조정대상지역 내 주택 취득과 멸실 목적 등 특정 상황에서는 중과세 여부를 두고 다툼이 발생하기도 합니다. 이 글에서는 법인의 주택 취득과 중과세 요건을 자세히 살펴보고, 이를 효과적으로 관리하기 위한 대응 방안을 제시합니다.

 

1. 법인의 주택 취득과 중과세 의의

 

「지방세법」 제13조의2 제1항에 따라 법인이 유상거래를 원인으로 주택을 취득하면 12%의 중과세 세율이 적용됩니다. 이는 법인의 취득 목적이 투기적일 가능성을 방지하고, 주택 시장의 건전성을 확보하려는 취지입니다.

법인으로 보는 단체(「국세기본법」 제13조), 법인 아닌 사단·재단, 외국법인 등도 이 규정의 적용을 받습니다.

주택을 신축하거나 판매를 목적으로 하지 않는 일반 법인의 경우, 주택을 취득하면 원칙적으로 중과세 대상이 됩니다. 다만, 종업원의 기숙사처럼 특정 용도로 사용하려는 경우에는 예외가 인정됩니다. 그러나 주택을 취득한 후 즉시 멸실하는 경우에도 중과세가 부과될 수 있어 이에 대한 주의가 필요합니다.

 

 

 

2. 법인의 주택 취득 중과세 요건

 

(1) 법인의 범위

 

법인에는 국내법인뿐 아니라 외국법인도 포함됩니다. 외국인이 국내 주택을 취득하는 경우에도 다주택자 중과세 규정이 적용됩니다. 특히 외국인의 경우, 국내 세대 구성 여부를 기준으로 다주택 여부가 판단됩니다.

법인으로 인정되는 단체는 수익을 구성원에게 분배하지 않아야 하며, 부동산 등기법에 따른 사단·재단 등도 포함됩니다.

외국법인이 조정대상지역 내 2주택을 취득하면 8%, 3주택을 취득하면 12%의 취득세가 적용되며, 고급 주택을 취득하면 20%의 세율이 부과됩니다.

 

 

 

(2) 주택 취득 형태별 중과세 적용

 

유상거래: 법인이 유상거래로 주택을 취득하면 조정대상지역 여부에 관계없이 중과세가 적용됩니다.

무상 취득: 조정대상지역 내 주택공시가격 3억 원을 초과하는 주택만 중과세 대상입니다.

 

 

 

3. 주택 멸실 목적 취득과 중과세

 

(1) 일반 법인의 주택 멸실 목적 취득

 

일반 법인이 노후 주택을 취득해 멸실한 뒤 사옥을 신축하려는 경우에도 중과세가 부과될 수 있습니다. 이는 취득 당시 주택의 외형과 구조를 기준으로 판단하기 때문입니다.

행정 지침에 따르면, 멸실을 목적으로 취득한 주택이라도 3년 내 멸실하지 않으면 중과세 대상이 됩니다. 이는 다주택자 중과세 제도가 주택 투기를 억제하고 실수요를 보호하기 위한 취지와 관련이 있습니다.

다만, 정당한 사유가 있는 경우 예외가 인정될 여지가 있습니다. 예를 들어, 자연재해나 행정 절차 지연 등으로 멸실이 불가능한 상황이 발생했다면 중과세 부과는 완화될 수 있습니다.

 

 

(2) 주택건설법인의 멸실 목적 취득

 

주택건설법인은 노후 주택을 취득한 뒤 멸실하고 새로운 주택을 신축하여 판매할 목적으로 취득했다면 중과세가 면제됩니다. 그러나 멸실 후 3년 이내에 신축하지 않을 경우, 중과세가 추징됩니다.

 

 

 

4. 중과세 예외 대상과 실무 적용

 

(1) 중과세가 배제되는 주택

 

다음 조건에 해당하는 주택은 중과세 대상에서 제외됩니다.

 

(1) 주택공시가격 1억원 이하인 주택. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제1호에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제1항 제4호에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외.

 

 

(2) 「공공주택 특별법」 제4조 제1항에 따라 지정된 공공주택사업자가 다음에 해당하는 주택을 공급((가)의 경우 신축ㆍ개축하여 공급하는 경우를 포함)하기 위하여 취득하는 주택

(가) 「공공주택 특별법」 제43조 제1항에 따라 공급하는 공공매입임대주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 2년이 경과할 때까지 공공매입임대주택으로 공급하지 않거나 공공매입임대주택으로 공급한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우는 제외.

(나) 「공공주택 특별법」에 따른 지분적립형 분양주택이나 이익공유형 분양주택

 

 

(3) 「공공주택 특별법」 제4조 제1항에 따라 지정된 공공주택사업자가 제2호(나)의 주택을 분양받은 자로부터 환매하여 취득하는 주택

 

 

(4) 「공공주택 특별법」 제40조의7 제2항 제2호에 따른 토지등소유자가 같은 법 제40조의10제3항에 따라 공공주택사업자로부터 현물보상으로 공급받아 취득하는 주택

 

 

(5) 「노인복지법」 제32조 제1항 제3호에 따른 노인복지주택으로 운영하기 위하여 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도에 직접 사용하지 않거나 해당 용도로 직접 사용한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우는 제외.

 

 

(6) 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제55조의3에 따른 토지등소유자가 같은 법 제45조 제1호에 따른 혁신지구사업시행자로부터 현물보상으로 공급받아 취득하는 주택

 

(7) 다에 해당하는 지정문화유산 등에 해당하는 주택

(가) 「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따른 지정문화유산

(나) 「근현대문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따른 등록문화유산

(다) 「자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따른 천연기념물등

 

 

(8) 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자가 같은 조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택으로 공급하기 위하여 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 2년이 경과할 때까지 공공지원민간임대주택으로 공급하지 않거나 공공지원민간임대주택으로 공급한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우는 제외.

 

 

(9) 「영유아보육법」 제10조 제5호에 따른 가정어린이집으로 운영하기 위하여 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도에 직접 사용하지 않거나 해당 용도로 직접 사용한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우는 제외하되, 가정어린이집을 「영유아보육법」 제10조 제1호에 따른 국공립어린이집으로 전환한 경우는 당초 용도대로 직접 사용하는 것으로 봄.

 

 

(10) 「주택도시기금법」 제3조에 따른 주택도시기금과 「한국토지주택공사법」에 따라 설립된 한국토지주택공사가 공동으로 출자하여 설립한 부동산투자회사 또는 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」에 따라 설립된 한국자산관리공사가 출자하여 설립한 부동산투자회사가 취득하는 주택으로서 취득 당시 다음의 요건을 모두 갖춘 주택

(가) 해당 주택의 매도자가 거주하고 있는 주택으로서 해당 주택 외에 매도자가 속한 세대가보유하고 있는 주택이 없을 것

(나) 매도자로부터 취득한 주택을 5년 이상 매도자에게 임대하고 임대기간 종료 후에 그 주택을 재매입할 수 있는 권리를 매도자에게 부여할 것

(다) 주택공시가격이 5억원 이하인 주택일 것

 

 

(11) 다음에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택.

다만, (나) 5)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 2년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 6년이 경과할 때까지 주택을 신축하지 않은 경우는 제외하고, (나) 6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지  않은 경우는 제외하며, (나) 5) 및 6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 7년이 경과할 때까지 주택을 신축하지 않은 경우는 제외.

(가) 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관 또는 「지방공기업법」 제3조에 따른 지방공기업이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업을 위하여 취득하는 주택

(나) 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 지방세법시행규칙(§7의2)에 따라 산정한 부분으로 한정함.

1) 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제8호에 따른 사업시행자

2) 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제1항 제5호에 따른 사업시행자

3) 「주택법」 제2조 제11호에 따른 주택조합(같은 법 제11조 제2항에 따른 “주택조합설립인가를 받으려는 자”를 포함)

4) 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자

5) 「민간임대주택에 관한 특별법」 제23조에 따른 공공지원민간임대주택 개발사업 시행자

6) 주택신축판매업[한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물건설업(자영건설업으로 한정)을 말함]을 영위할 목적으로 「부가가치세법」 제8조 제1항에 따라 사업자 등록을 한 자

 

 

(12) 주택의 시공자(「주택법」 제33조 제2항에 따른 시공자 및 「건축법」 제2조 제16호에 따른 공사시공자를 말함)가 다음에 해당하는 자로부터 해당 주택의 공사대금으로 취득한 미분양주택(「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 취득일 현재까지 분양계약이 체결되지 않아 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말함). 다만, (가)의 자로부터 취득한 주택으로서자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 경우는 제외.

(가) 「건축법」 제11조에 따른 허가를 받은 자

(나) 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 자

 

 

(13) 다음에 해당하는 자가 저당권의 실행 또는 채권변제로 취득하는 주택. 다만, 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 처분하지 않은 경우는 제외.

(가) 「농업협동조합법」에 따라 설립된 조합

(나) 「산림조합법」에 따라 설립된 산림조합 및 그 중앙회

(다) 「상호저축은행법」에 따른 상호저축은행

(라) 「새마을금고법」에 따라 설립된 새마을금고 및 그 중앙회

(마) 「수산업협동조합법」에 따라 설립된 조합

(바) 「신용협동조합법」에 따라 설립된 신용협동조합 및 그 중앙회

(사) 「은행법」에 따른 은행

 

 

(14) 다음의 요건을 갖춘 농어촌주택

(가) 「지방자치법」 제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있을 것

(나) 대지면적이 660제곱미터 이내이고 건축물의 연면적이 150제곱미터 이내일 것

(다) 건축물의 시가표준액이 6천500만원 이내일 것

(라) 다음에 해당하는 지역에 있지 아니할 것

1) 광역시에 소속된 군지역 또는 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조 제1호에 따른 접경지역과 「수도권정비계획법」에 따른 자연보전권역 중 행정안전부령으로 정하는 지역은 제외.

2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역

3) 「소득세법」 제104조의2 제1항에 따라 기획재정부장관이 지정하는 지역

4) 「조세특례제한법」 제99조의4 제1항 제1호 가목5)에 따라 정하는 지역

 

 

(15) 사원에 대한 임대용으로 직접 사용할 목적으로 취득하는 주택으로서 1구의 건축물의 전용면적 60㎡이하인 공동주택( 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목에 따른 다가구주택으로서 「건축법」 제38조에 따른 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분되어 기재되어 있는 다가구주택을 포함). 다만, 다음 해당하는 주택은 제외.

(가) 취득하는 자가 법인인 경우로서 「지방세기본법」 제46조 제2호에 따른 과점주주에게 제공하는 주택

(나) 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도에 직접 사용하지 않거나 해당 용도로 직접 사용한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 주택

 

 

(16) 물적분할[「법인세법」 제46조 제2항 각 호의 요건(같은 항 제2호의 경우 전액이 주식등이어야 함)을 갖춘 경우로 한정]로 인하여 분할신설법인이 분할법인으로부터 취득하는 미분양 주택. 다만, 분할등기일부터 3년 이내에 「법인세법」 제47조 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 경우(같은 항 각 호 외의 부분 단서에 해당하는 경우는 제외)는 제외.

 

 

(17) 「주택법」에 따른 리모델링주택조합이 같은 법 제22조 제2항에 따라 취득하는 주택

 

 

(18) 「주택법」 제2조 제10호 나목의 사업주체가 취득하는 다음의 주택

(가) 「주택법」에 따른 토지임대부 분양주택을 공급하기 위하여 취득하는 주택

(나) 「주택법」에 따른 토지임대부 분양주택을 분양받은 자로부터 환매하여 취득하는 주택

 

 

(19) 「부동산투자회사법」 제2조 제1호 다목에 따른 기업구조조정 부동산투자회사가 2024년 3월 28일부터 2025년 12월 31일까지 최초로 유상승계취득하는 「주택법 시행령」 제3조 제1항 제1호에 따른 아파트로서 다음의 요건을 모두 갖춘 아파트

(가) 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권 외의 지역에 있을 것

(나) 「주택법」 제54조 제1항에 따른 사업주체가 같은 법 제49조에 따른 사용검사 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인(임시사용승인을 포함)을 받은 후 분양되지 않은 아파트일 것

 

 

(2) 대물변제의 경우

 

시공사로서 주택을 대물변제로 취득한 경우 중과세를 적용하지 않습니다. 다만, 주택 취득가액에 따라 일반 취득세율이 적용됩니다. 예를 들어, 6억 원 이하의 주택은 1%, 6억 원 초과 주택은 1~3%의 세율이 부과됩니다.

 

 

 

5. 법인의 대응 방안

 

법인이 중과세를 피하기 위해서는 다음 사항을 검토해야 합니다.

1. 취득 목적 명확화: 사전에 취득 목적을 명확히 정의하고 관련 서류를 준비해야 합니다.
2. 조정대상지역 여부 확인: 취득 대상 주택이 조정대상지역에 위치해 있는지 확인해야 합니다.
3. 기한 내 절차 이행: 멸실 및 신축과 같은 사후 절차를 법정 기한 내에 완료해야 중과세를 회피할 수 있습니다.

 

 

 

6. 결론

 

법인의 주택 취득은 중과세 대상 여부를 면밀히 검토해야 하며, 세부 요건에 따라 중과세가 부과될 수 있습니다. 특히, 멸실 목적 취득이나 대물변제 주택의 경우에도 사후 관리가 중요합니다.

세무 전문가와의 협업을 통해 중과세 요건을 명확히 이해하고, 필요한 대응 전략을 세워야 법인의 재무 부담을 최소화할 수 있습니다. 체계적인 대응 방안을 마련하여 법적 안정성을 확보하는 것이 필수적입니다.