조정대상지역 해제 시 주택 세금의 변화, 무엇이 달라질까?

 

한국의 부동산 시장에서 조정대상지역으로 지정된 지역은 세금 면에서 특정한 규제를 받습니다. 특히 1세대 다주택자의 경우 조정대상지역에서의 주택 거래는 높은 세율의 양도소득세와 취득세 부담을 야기합니다. 반면, 조정대상지역에서 해제된 주택은 여러 세금 측면에서 규제가 완화되어 절세에 유리합니다. 작년 9월 수도권 일부와 지방(세종 제외)의 조정대상지역 해제는 많은 주택 보유자와 투자자에게 세금 측면의 큰 변화를 의미했습니다. 이번 포스팅에서는 조정대상지역 해제 시 세금 변화에 대해 전문가의 시각에서 상세히 살펴보겠습니다.

 

 

1. 다주택 양도소득세 중과 배제 – 조정대상지역 해제가 세금에 미치는 영향

 

다주택자가 주택을 양도할 때, 조정대상지역에 위치한 주택이라면 중과세율을 적용받으며, 보유기간에 따른 장기보유특별공제 혜택도 제외됩니다. 반면, 비조정대상지역의 주택을 양도할 경우 일반세율을 적용받으며 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.

 

• 중과세 배제: 조정대상지역에 있는 주택이라도 한시적으로 중과세가 배제되고 있습니다. 예를 들어, 2023년 5월 10일부터 2024년 5월 9일까지 양도하는 주택(보유기간 2년 이상)은 조정대상지역이더라도 일반세율과 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다. 이는 양도소득세 절세에 있어 큰 혜택으로 작용할 수 있습니다.
• 양도일 기준 적용: 양도소득세는 주택 양도일을 기준으로 조정대상지역 여부를 판단하기 때문에, 해제된 지역에 속하는 주택을 보유한 다주택자는 중과세 부담이 크게 완화됩니다.

 

 

 

2. 종합부동산세 중과 기준 완화 – 조정대상지역 해제로 세금 부담이 줄어드는 경우

 

종합부동산세는 주택 수와 주택의 위치에 따라 적용 세율이 다르게 설정됩니다. 조정대상지역 2주택자와 3주택 이상 소유자는 중과세율을 적용받는데, 이는 주택 보유 부담을 높이는 요인이 됩니다. 하지만 조정대상지역에서 해제된 주택은 중과세 대상에서 제외되어 종합부동산세 부담이 감소합니다.

 

• 2주택자에 대한 완화: 보유 주택 중 한 채가 조정대상지역에서 해제되면, 2주택자는 종합부동산세 중과 대상에서 제외될 수 있습니다. 예를 들어, 조정대상지역 해제로 인해 한 주택이 비조정대상으로 변경되면 종합부동산세 일반세율 적용이 가능해집니다.
• 6월 1일 과세기준일: 종합부동산세는 매년 6월 1일을 과세 기준일로 삼기 때문에, 해당 시점 이후에 조정대상지역이 해제된다면 해당 연도의 종합부동산세는 중과가 계속될 수 있습니다. 따라서 해제된 시점에 따라 세금 혜택을 받는 해가 달라질 수 있습니다.

 

 

3. 취득세 중과 적용 완화 – 조정대상지역 해제 시 취득세 부담이 줄어드는 이유

 

조정대상지역 내 주택을 매매로 취득하여 다주택자가 될 경우 높은 취득세율이 적용되지만, 비조정대상지역에서는 보다 완화된 세율을 적용받을 수 있습니다. 이는 다주택자와 부동산 투자자들에게 중요한 혜택이 됩니다.

 

1. 1세대 2주택 중과세 배제: 조정대상지역에 속한 주택을 매매로 취득하면 1세대 2주택부터 중과세율이 적용되지만, 조정대상지역에서 해제된 주택을 취득하면 1세대 2주택이라도 일반세율을 적용받을 수 있습니다.
2. 3주택 이상 주의: 1세대가 3주택 이상을 보유하게 되는 경우, 조정대상지역 해제 여부와 관계없이 중과세율이 적용됩니다. 따라서, 다주택자일 경우 주택 수를 고려한 신중한 판단이 필요합니다.
3. 일시적 2주택자: 주택 매매를 통해 일시적으로 2주택이 된 경우, 기존 주택을 일정 기한 내에 매각하면 일반세율을 적용받을 수 있습니다. 기존 주택이 조정대상지역이라면 2년 이내에, 비조정대상지역이라면 3년 이내에 매각해야 합니다. 조정대상지역 해제 여부에 따라 일시적 2주택자의 취득세 혜택이 달라질 수 있습니다.

 

 

 

4. 증여 시 취득세 부담 감소 – 조정대상지역 해제로 달라진 증여세

 

조정대상지역에 있는 주택을 증여받는 경우 시가표준액이 3억원 이상일 때 취득세 중과세율이 적용됩니다. 그러나 조정대상지역 해제로 해당 주택이 비조정대상으로 분류되면 중과세 부담이 없어져, 증여에 따른 세금 부담이 완화됩니다.

 

• 증여 시 세율 완화: 조정대상지역에서 해제된 주택의 경우 시가표준액과 관계없이 중과세율이 아닌 일반세율을 적용받게 되어, 자녀나 가족에게 주택을 증여할 때 부담이 줄어듭니다.
• 취득 시점 기준 적용: 취득세 적용 기준은 취득 시점을 기준으로 하므로, 조정대상지역에서 해제된 이후에 주택을 증여받는다면 중과세율을 적용받지 않습니다. 이는 증여를 계획하고 있는 가족에게 유리한 세제 혜택이 될 수 있습니다.

 

 

 

5. 1주택 비과세 조건 – 조정대상지역 해제 여부와 주택 보유 요건

 

1세대 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 조건은 해당 주택이 조정대상지역인지 여부에 따라 달라집니다. 조정대상지역의 1주택자는 2년 보유와 2년 거주 조건을 충족해야 비과세가 적용되지만, 비조정대상지역에서는 2년 보유만으로도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

• 거주 요건 기준: 주택 취득 당시 조정대상지역이었다면 해제 이후에도 여전히 2년 거주 요건이 필요합니다. 이는 조정대상지역 여부를 취득일 기준으로 판단하기 때문입니다. 현재 보유한 주택이 조정대상지역에서 해제되었더라도 비과세 조건은 그대로 유지됩니다.
• 일시적 2주택 비과세 조건: 일시적으로 2주택이 되는 경우 기존 주택과 신규 주택의 위치에 따라 양도 기한이 달라집니다. 두 주택이 모두 조정대상지역이라면 신규 주택 취득 후 2년 이내에 기존 주택을 매각해야 하며, 두 주택 중 하나라도 비조정대상지역에 있으면 3년 이내에 기존 주택을 매각하면 됩니다. 이러한 비과세 조건의 차이를 잘 이해하고 절세 전략을 세우는 것이 중요합니다.

 

 

 

6. 마무리

 

조정대상지역 해제로 인해 양도소득세, 종합부동산세, 취득세 등 여러 세금 항목에서 혜택이 발생할 수 있습니다. 특히 다주택자와 주택 증여 계획을 세우고 있는 사람들에게 조정대상지역 해제는 절세의 기회를 제공합니다. 다만, 세금 규제는 법 개정에 따라 자주 변경되므로, 해제된 지역에서 주택을 보유하거나 취득하고자 할 때는 항상 최신 정보를 참고하는 것이 중요합니다.