아파트 갈아타기 잘하는 방법: 현명한 전략과 팁

1. 아파트 갈아타기, 언제가 적기인가?

 

부동산 시장이 불황에 접어들면서 ‘상급지로 갈아타기’를 고려하는 사람들이 많습니다. ‘갈아타기’란 자신이 거주하는 집보다 더 비싼 지역이나 더 넓은 평형으로 이동하는 것을 의미합니다. 불황기에는 고급 주거지와 그렇지 않은 지역 간의 가격 차가 줄어드는 경향이 있어, 이론적으로는 더 좋은 입지로 이동할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

 

하지만 현실은 단순하지 않습니다. 올해 들어 아파트 가격이 비교적 상급지보다는 중·하급지에서 더 크게 하락했습니다. 예를 들어 수도권 지역에서 서울로 이동하려는 경우 가격 차가 커져 부담이 될 수 있습니다. 이번 글에서는 현재 시장 상황에 따른 갈아타기 전략과 이에 필요한 고려 사항들을 살펴보겠습니다.

 

 

 

2. 상급지로의 이동, 만만치 않은 현실

 

과거와 비교했을 때 현재 상급지 갈아타기가 쉽지 않은 이유는 무엇일까요? 작년 9월까지 인천과 경기 지역 아파트는 각각 0.35%, 0.22% 하락했지만, 같은 기간 서울은 오히려 0.53% 상승했습니다. 특히 노원, 도봉, 성북구 같은 강북 지역은 0.74%에서 0.89%가량 하락한 반면, 강남과 서초구는 2% 이상 상승했습니다.

 

이는 서울 외곽 지역과 강북에서 상대적으로 저렴했던 주거지가 부동산 불황기에도 젊은 세대의 수요로 인해 과대 평가되었기 때문입니다. 과거 2007년에서 2012년처럼 집값이 하락하던 시기에는 상급지로의 갈아타기가 가능했지만, 현재는 이러한 이동이 더욱 어렵습니다.

 

수도권에서 서울로 진입하거나 강북에서 강남으로 이동하려는 경우, 현재 시세로는 큰 손실을 볼 가능성이 있습니다. 내 집은 싸게 팔고 다른 집은 비싸게 사야 하는 상황이 발생할 수 있기 때문입니다.

 

 

 

3. 갈아타기를 고려할 때 체크할 포인트

 

상급지로의 이동이 현실적으로 어렵더라도, 갈아타기를 고려하는 경우 몇 가지 체크 포인트를 살펴보는 것이 좋습니다.

 

(1) 같은 동네에서의 이동

 

동일한 지역에서 갈아타기를 하는 것은 비교적 부담이 적습니다. 지역별로 아파트 가격이 비슷하게 흐름을 보일 가능성이 높기 때문입니다.

 

 

(2) 랜드마크 대단지 아파트 노리기

 

서울이나 강남으로 진입하려는 경우, 대단지 랜드마크 아파트에 주목할 필요가 있습니다. 하락기에는 랜드마크 아파트 가격이 급락하는 경향이 있습니다. 랜드마크 아파트는 시세 포착이 쉬워 급급매물 중심으로 거래가 이루어지기 때문에 가격이 상대적으로 큰 폭으로 하락합니다. 하지만 이러한 랜드마크 아파트는 회복기에는 상승폭도 큽니다. 예를 들어 최근 강남의 잠실 지역 아파트 가격이 급락한 것은 이 지역이 5,000가구 이상의 대단지로 형성되어 있고, 여러 급매물이 출현해 가격에 영향을 미쳤기 때문입니다.

 

 

(3) 2,000가구 이상의 대단지 급급매물

 

상급지로 이동을 고려할 때, 2,000가구 이상의 대단지에서 급급매물을 찾아보는 것도 좋습니다. 급급매물은 시세보다 저렴한 가격에 나오는 매물로서 적절한 매물을 기다리기 위해 미리 여러 중개업소에 연락해 두는 것도 방법입니다.

 

 

 

4. ‘선매도 후매수 원칙’을 지켜라

 

규제 지역 내에서 대출을 활용한 아파트 갈아타기를 고려한다면, ‘선매도 후매수’ 원칙을 지키는 것이 중요합니다. 규제 지역에서는 대출을 받으면 기존 주택을 2년 내에 처분하고 새 집에 입주해야 하며, 일시적인 1가구 2주택 양도세 비과세 요건도 2년으로 제한됩니다. 따라서 현재 집이 팔리지 않은 상황에서 새 집을 먼저 매입하면 큰 부담이 생길 수 있습니다.

 

특히 주택 가격이 하락하는 시기에는 전세를 끼고 있는 집은 매매가 어려워질 수 있습니다. 따라서 집을 사고 파는 일정을 신중하게 조율하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 오전에 기존 주택의 매도 계약을 체결한 뒤 오후에 새 집 매수 계약금을 지급하는 식으로 진행하는 것이 이상적입니다.

 

Tip: 만약 단독주택에서 아파트로 갈아타기를 하려는 경우에는 반드시 ‘선매도 후매수’를 지키는 것이 좋습니다. 환금성이 떨어지는 단독주택은 매매 시기가 꼬일 경우 손해를 볼 가능성이 더 크기 때문입니다.

 

 

 

5. 월세 시대를 대비한 갈아타기 전략

 

향후 월세 시대가 도래할 것으로 예상되는 가운데, 갈아타기 시 월세 수익률이 높은 아파트를 선택하는 것이 유리할 수 있습니다. 현재까지는 아파트가 전세나 갭투자 중심의 자본 이득형 투자로 자리잡아 왔으나, 월세 시대에는 현금 흐름 중심의 부동산 가치 평가가 이루어질 것입니다.

 

따라서 갈아타기 시 월세 수익률이 높은 아파트를 눈여겨보는 것이 좋습니다. 특히 교통이 편리하고 편의 시설이 잘 갖춰진 대단지 아파트는 월세 수요가 높아 향후에도 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다. 월세 전환형 아파트를 선택해 두면 추후 주거지가 필요 없을 때 월세 수익을 확보할 수 있는 장점이 있습니다.

 

(1) 더블 역세권 대단지 아파트

 

월세 수요자가 선호하는 위치는 역세권이거나 업무지구와 가까운 곳입니다. 더블 역세권이면서 대단지, 새 아파트라면 수요가 안정적일 가능성이 큽니다.

 

 

(2) 포털사이트와 부동산 앱 활용

 

월세 수익률을 파악하기 위해 포털사이트나 부동산 앱에서 월세 거래량과 금액을 비교해보는 것도 좋습니다. 같은 가격대라도 월세 수익률이 높은 아파트가 장기적으로 유리하기 때문입니다.

 

 

 

6. 갈아타기 성공을 위한 전략 요약

 

아파트 갈아타기는 타이밍과 입지, 매물 유형 등 다양한 요소를 고려해야 하는 복잡한 작업입니다. 다음은 갈아타기 성공을 위해 유념해야 할 사항들입니다.

 

1. 불황기에 갈아타기 타이밍을 잡으라: 불황기에는 상급지와 중하급지 간 가격 차가 줄어들어 갈아타기에 유리한 조건이 될 수 있습니다.
2. 선매도 후매수 원칙을 지키라: 거래 절벽 상황에서는 기존 주택 매도를 우선으로 한 후 새 아파트를 구입하는 것이 안전합니다.
3. 랜드마크 대단지 급매물 노리기: 하락기에는 랜드마크 대단지에서 급급매물이 나올 가능성이 높으며, 이때 시세보다 저렴하게 매입할 수 있습니다.
4. 월세 수익률을 고려하라: 월세 시대를 대비해 월세 수익률이 높은 아파트를 선택하는 것이 갈아타기 후 장기적인 수익 창출에 유리합니다.

 

이러한 요소들을 종합적으로 고려한다면 불황기에도 실속 있는 아파트 갈아타기에 성공할 가능성이 높아집니다.