아파트 분양절차, 기본부터 차근차근 이해하기

1. 공공분양 : 국가기관이 주체가 되어 공급하는 주택

 

(1) 공공분양이란?

 

“공공분양”이란 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 지원을 받아 분양을 목적으로 국민주택규모 이하의 주택을 공급하는 것을 말합니다.

 

“공공주택사업자”란 ① 국가·지방자치단체, ② 한국토지주택공사, ③ 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사, ④ 「공공주택 특별법 시행령」 제6조제1항에 따른 공공기관, ①~④ 중 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자·설립한 법인 및 주택도시기금 또는 ①~④ 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부(도심 공공주택 복합사업의 경우에는 100분의 50을 초과한 경우를 포함)를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함)하여 설립한 부동산투자회사를 말합니다.

 

 위 ①~④ 중 하나에 해당하는 자와 「주택법」 제4조에 따른 주택건설사업자를 공동 공공주택사업자로 지정할 수 있습니다.

 

“국민주택규모”란 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡ 이하인 주택)을 말합니다.

“국민주택”이란 다음 중 어느 하나에 해당하는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택을 말합니다.

• 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 건설하는 주택
• 국가·지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택

 

 

(2) 공공분양주택의 유형

 

“나눔형 주택”은 공공주택사업자가 직접 건설하거나 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공분양주택으로서 주택을 공급받은 자가 해당 주택을 처분하려는 경우 공공주택사업자가 환매하되 공공주택사업자와 처분 손익을 공유하는 것을 조건으로 분양하는 “이익공유형 분양주택”에 속합니다. 처음부터 주변 아파트 시세의 70% 이하로 분양받을 수 있으며, 거주의무기간 후 정부에 환매하면 처분손익의 70%를 보장받을 수 있습니다.

 

“선택형 주택”은 일정 기간 임대 후 분양전환할 목적으로 공급하는 "분양전환공공임대주택"에 속합니다. 저렴한 임대료로 6년 간 임대거주 후 분양여부를 선택할 수 있으며, 분양가격은 입주 시 감정가와 분양 시 감정가의 평균가격으로 책정됩니다.

 

“일반형 주택”은 분양을 목적으로 공급하는 국민주택규모 이하의 주택인 기존의 공공분양주택과 유사한 형태로 주변 아파트 시세의 80% 수준으로 분양받을 수 있습니다.

 

 

 

2. 민간분양 : 민간건설사가 주체가 되어 공급하는 주택

 

(1) 민간분양이란?

 

“민간분양”이란 민간기업인 주택건설사업자가 주택지구 내에서 건설되는 공공주택 외의 주택을 분양 목적으로 공급하는 것을 말합니다.

민간분양의 경우 주택규모에 제한이 없으며 공공주택이더라도 국민주택규모(85㎡)를 초과하면 공공분양이 아닌 민간분양으로 취급합니다.

 

※ 공공분양과 민간분양은 ① 사업주체, ② 무주택자 요건의 충족 여부, ③ 85㎡ 이상 면적의 제공 여부, ④ 자산보유기준의 충족 여부 등에 차이가 있으나 청약절차는 동일합니다.

 

 

 

3. 사전청약 : 주택 착공 이전에 입주자 모집

 

(1) 공공 사전청약

 

공공주택사업자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 공공주택의 입주예약을 사전에 신청 받아 주택을 우선 공급할 수 있습니다.

 

• 공공주택지구계획의 승인을 받은 경우
• 공공주택에 대한 사업계획의 승인을 받은 경우
• 공공 사전청약에 따라 선정된 입주자를 “입주예약자”라고 합니다.
• 공공주택사업자는 사전 입주자모집공고에 명시된 절차에 따라 주택공급면적, 세대별 평면도, 분양가격 등을 입주예약자에게 통보하여 입주예약자가 입주자로 선정될지 여부를 결정할 수 있도록 하고, 입주자 선정을 결정한 입주예약자를 우선하여 입주자로 선정해야 합니다.

 

 

(2) 민간 사전청약

 

사업주체가 공공택지를 공급받아 주택을 건설·공급하려는 경우 주택의 건축설계안이 완성된 때부터 사전당첨자를 모집할 수 있습니다.

 

※ “사업주체”란 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 ① 국가·지방자치단체, ② 한국토지주택공사 또는 지방공사, ③ 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자, ④ 그 밖에 「주택법」에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말합니다.

 

민간 사전청약에 따라 모집된 입주자를 “사전당첨자”라고 합니다.

사업주체는 전산검색 및 세대주·세대원 등의 확인 결과에 따른 정당한 사전당첨자와 사전당첨자 선정사실 공고일부터 11일이 경과한 후 3일 이상의 기간을 정하여 해당 기간에 사전공급계약을 체결해야 합니다.

 

 

※입주예약자와 사전당첨자 간단비교

 

 

 

 

 

 

4. 일반청약 : 주택 착공과 동시에 입주자 모집

 

일반청약이란?

 

사업주체(토지소유자 및 등록사업자가 공동사업주체인 경우에는 등록사업자를 말함)는 다음의 요건을 모두 갖춘 경우 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있습니다.

 

주택이 건설되는 대지(입주자를 공구별로 분할하여 모집한 주택 또는 입주자를 분할하여 모집한 주택에 입주자가 있는 경우에는 그 입주자가 소유한 토지를 제외)의 소유권을 확보할 것(주택이 건설되는 대지를 신탁한 경우를 포함). 다만, 매도청구소송 대상 대지로서 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 사용검사 전까지 해당 주택건설 대지의 소유권을 확보해야 합니다.

 

• 매도청구소송을 제기하여 법원의 승소 판결(판결이 확정될 것을 요구하지 않음)을 받은 경우
• 소유자 확인이 곤란한 대지에 대하여 매도청구소송을 제기하고 감정평가액을 공탁한 경우
• 사업주체가 소유권을 확보하지 못한 대지로서 최초로 사업계획승인을 받은 날 이후 소유권이 제3자에게 이전된 대지에 대하여 매도청구소송을 제기하고 감정평가액을 공탁한 경우

 

다음 중 어느 하나에 해당하는 기관으로부터 분양보증을 받을 것

• 주택도시보증공사
• 국토교통부장관이 지정하는 보험회사

 

 

 

 

 

5. 아파트 공급방법 : 특별공급, 우선공급, 일반공급

 

(1) 공급방법

 

공공분양 및 민간분양 아파트의 공급방법에는 ① 일반공급, ② 우선공급 및 ③ 특별공급이 있습니다(「주택공급에 관한 규칙」 제25조제1항).

 

특별공급은 다자녀가구, 신혼부부, 노부모 부양자, 해제된 개발제한구역의 주택 또는 토지소유자, 외국인, 생애최초 주택구입자, 기관추천자 및 도시개발사업에 따른 철거주택 소유자 등을 대상으로 주택을 분양하는 방법입니다.

 

우선공급은 행정구역의 통합으로 주택건설지역이 변동되어 주택을 우선 공급받을 필요가 있는 기존 거주자나 임대사업자 등을 대상으로 주택을 분양하는 방법입니다.

 

일반공급은 우선공급 대상자 및 특별공급 대상자에 속하지 않는 사람들을 대상으로 주택을 분양하는 방법입니다.

1인이 당첨자 발표일이 동일한 주택에 중복청약을 신청하는 경우

 

 

 

Q. 동일한 주택에 특별공급과 일반공급 유형을 둘 다 신청해도 되나요?

 

A. 같은 주택단지의 경우 특별공급과 일반공급 중복 신청이 가능합니다. 단, 특별공급으로 당첨이 인정되고 일반공급은 무효가 됩니다.

 

 

 

6. 신혼부부, 다자녀가구, 노부모 부양자 등의 특별공급

 

특별공급의 유형

 

• 신혼부부 특별공급(규제「주택공급에 관한 규칙」 제41조제1항)
• 생애최초 주택 구입자 특별공급(규제「주택공급에 관한 규칙」 제43조제1항)
• 다자녀가구 특별공급(규제「주택공급에 관한 규칙」 제40조제1항)
• 청년 특별공급(「주택공급에 관한 규칙」 제35조의2제1항)
• 노부모 부양자에 대한 특별공급(규제「주택공급에 관한 규칙」 제46조제1항)
• 기관추천 특별공급(규제「주택공급에 관한 규칙」 제35조제1항 및 제36조제1항)
• 외국인 특별공급(규제「주택공급에 관한 규칙」 제42조)
• 신생아 특별공급(「주택공급에 관한 규칙」 제35조의3)

 

 

 

7. 임대사업자, 직장주택조합의 조합원 등의 우선공급

 

우선공급의 유형

 

• 행정구역 변경에 따른 우선공급(규제「주택공급에 관한 규칙」 제30조제1항 및 제2항)
• 주상복합건축물에 대한 우선공급(규제「주택공급에 관한 규칙」 제31조)
• 임대사업자 등에 대한 우선공급(규제「주택공급에 관한 규칙」 제32조제1항)
• 직장주택조합에 대한 우선공급(「주택공급에 관한 규칙」 제33조제1항)
• 대규모 택지개발지구 등에서의 우선공급(규제「주택공급에 관한 규칙」 제34조제1항)

 

 

8. 특별공급, 우선공급 대상자에 속하지 않으면 일반공급에 해당

 

일반공급

 

• 공공분양의 일반공급(규제「주택공급에 관한 규칙」 제27조제1항 각 호)
• 민간분양의 일반공급(규제「주택공급에 관한 규칙」 제28조제1항 각 호)