공부상 등재되지 않고 장기간 폐가로 방치된 건축물의 주택 해당 여부

 아래의 내용은 국세청에 대한 질의· 회신 내용으로서 장기간 폐가로 방치된 건축물에 대해서 주택에 해당하는지 여부에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 이런 주택의 주택 인정여부에 따라 종합부동산세와 양도소득세등의 세금과 관련 있기 때문에 중요한 문제가 된다고 볼 수 있습니다. 

 

 특히나 거의 실용성이 없는 시골집이나 폐가등으로 세금상 손해보는 경우가 있어서 전문가와 상담을 통해 잘 판단하시고 미리 준비하시는 것을 추천드립니다.

 

 

 

[ 제 목 ]

 

 

공부상 등재되지 않고 장기간 폐가로 방치된 건축물의 주택 해당 여부

 

 

 

[ 요 지 ]

 

 

장기간 폐가로 방치된 건축물이 과세기준일 현재 주택에 해당하는지 여부는 건축물이 사실상 철거·멸실된 날을 기준으로 사실판단할 사항이며, 공부상 등재되지 않거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 관할 시장ㆍ군수에게 의견조회하여 결정(경정)할 수 있음

 

 

 

[ 회 신 ]

 

 

1. 종합부동산세의 과세대상 판정에 있어서 “주택”이라 함은 ｢종합부동산세법｣ 제2조제3호, ｢지방세법｣ 제104조제3제104조 제3호 및 ｢주택법｣ 제2조제1제2조 제1호에 따라 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하는 것으로,

귀 질의의 건축물을 과세기준일 현재 주택으로 보는지에 대하여는 세대의 구성원이 퇴거ㆍ이주하고, 단전ㆍ단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 때가 아니라 외형적으로 주택의 구조가 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때를 기준으로 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다.

 

 

2. 이 경우 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 ｢종합부동산세법｣ 제22조 및 같은 법 시행령 제18조에 따라 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 종합부동산세의 과세와 관련하여 과세물건 소재지 관할 시장ㆍ군수에게 의견조회를 할 수 있으며, 그 회신결과에 따라 종합부동산세를 결정(경정)할 수 있는 것입니다.

 

 

 

 

 

1. 사실관계

 

 

 

-조정대상지역 내 2주택자(아파트, 쟁점건축물) 세율을 적용하여 ’22’ 22년 귀속분 종부세가 부과됨

 

-쟁점건축물은 장기간 폐가로 방치되어 온 상태로 주택분 재산세가 부과*되어 오다가 최근 인근 구역에서 재건축사업이 진행됨에 따라 철거함

 

* 건축물대장이 없는 건축물이며, 재산세 과세대장에는 단독주택, 15㎡으로 등재

 

 

 

 

2. 질의내용

 

-쟁점건축물이 종부법상 주택에 해당하는지 여부

 

 

 

 

3. 해석 사례

 

 

□ 지방세관계법 운영예규(행정안전부 예규 제223호)

 

○ 법107-1[법 107-1 [사실상의 소유자]

 

「지방세법」제107조제1항의 「사실상 소유하고 있는 자」라 함은 같은 법 시행령 제20조에 규정된 취득의 시기가 도래되어 당해 「지방세법」 제105조에 따른 재산세 과세대상을 취득한 자를 말하며, 법 제120조 제1항의120조제1 규정에 의하여 신고하는 경우에는 같은 법 제107조 제2항 제1호의107조제2항제1 규정에 우선하여 적용된다.

 

 

 

□ 행정안전부 부동산세제과-1076, 2020.5.14.

 

○ ｢지방세법｣ 제105조에서 재산세의 과세대상으로 토지, 건축물, 주택,주택, 항공기 및 선박을 규정하고 있고, 같은 법 제104조 제3호에서104조제3 주택이란「주택법」제2조 제1호에「주택법」제2조제1 따른 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지로 규정하고 있으며,

 

- 같은 법 시행령 제119조에서 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다고 규정하고 있습니다.

 

○ 기존에는 철거예정주택 세대의 세대원이 퇴거‧이주하고, 단전‧단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어졌다면 재산세 과세대상인 주택에 해당한다고 할 수 없다고 해석하였으나,

 

○ 2018년 1월 2일「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 재개발‧재건축사업이 진행되고 있는 경우, ‘주택의 건축물이 사실상 철거‧멸실된 날, 사실상 철거‧멸실된 날을 알수 없는 경우에는 공부상 철거‧멸실된 날’을 기준으로 주택 여부를 판단하도록 하는 새로운 운영기준을 마련하였는데,

 

- 그 취지는 ① 멸실이 임박한 주택에 대하여 어느 시점까지 주택으로 볼 것인지의 기준을 재개발·재건축 구역 이외에 소재하는 일반 개별 주택과 동일하게 적용하고,

 

- ② 부동산의 취득과 보유는 상호 연계되어 있으므로, 취득일 현재 주택 재건축 구역 내 해당 부동산이 건축물대장상 주택으로 등재되어 있고 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우의 매매거래 시 주택으로 보아 취득세율이 적용되는 점을 고려하여 취득세와 재산세의 판단기준을 동일하게 적용하여 과세체계의 일관성을 확보하기 위한 것입니다.

 

○ 따라서 어떠한 건축물을 주택으로 보는지에 대하여는 단전·단수 ·출입의 제한 여부, 철거의 개시 여부 보다는 ‘외형적으로 주택의 구조가 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때를 기준으로 판단’(대법원 2001.4.24. 선고 99두110 판결 참고) 하여야 하며, 재건축 구역 내 부동산이라고 하더라도 현황과세의 원칙상 개별 재산세 부과대상에 해당하는 각각의 주택 (동)(동) 별로 주택 여부를 달리 판단하여야 합니다.

 

○ 다만, 이는 질의 당시 사실관계를 바탕으로 판단한 해석으로서 추가 사실확인 등 변동이 있을 시는 당해 과세권자가 면밀한 조사를 통해 결정할 사안입니다.

 

 

 

□ 행정안전부 지방세운영과-1, 2018.1.2.

 

○ (추진배경) 재개발·재건축 사업이 진행되는 구역에서, 멸실이 임박한 주택의 경우 어느 시점까지 ‘주택’으로 볼 것인지 혼선

 

○ (과세체계 일관성 확보) ‘주택’에 대한 판단 기준을 재개발·재건축 구역 이외에 소재하는 일반 주택과 동일하게 적용하고,

 

- 부동산의 취득과 보유는 상호 연계되어 있으므로, 취득세와 재산세 판단기준을 동일하게 적용하는 것이 바람직

 

○ (적용기준) 「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 재개발ㆍ재건축 사업이 진행되고 있는 경우

 

- “주택의 건축물이 사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날”을 기준으로 주택 여부를 판단하는 것이 타당

 

* 다만, 통상적인 사업진행 일정에서 벗어나 조세회피 목적으로 의도적으로 철거를 지연하는 경우 등 특별한 사정이 있는 경우에는 달리 적용 가능

 

< 적용 예시 >

 

▪(취득세) 취득일 현재 주택 재건축 구역 내 해당 부동산이, 관리처분계획인가 이후 이주가 완료되었으나, 건축물대장상 주택으로 등재되어 있고, 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우 ⇒ 주택으로 보아 취득세율 적용

 

▪(재산세) 과세기준일 현재 주택 재건축 구역 내 해당 부동산이, 관리처분계획인가 이후 이주가 완료되었으나, 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우 ⇒ 주택으로 보아 주택분 재산세 과세

 

 

 

□ 대법원99두대법원 99두 110, 2001.4.24.

 

(판결요지) 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 수익세적 성격을 지닌 보유세로서, 재산가액을 그 과세표준으로 하고 있어 그 본질은 재산소유 자체를 과세요건으로 하는 것이므로, 당해 재산이 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때에는 재산세 과세대상이 되지 아니하나, 재산세에 있어 현실적으로 당해 재산을 그 본래의 용도에 따라 사용·수익 하였는지· 여부는 그 과세요건이 아니다.

 

 

 

□ 서면인터넷방문상담4팀-1711, 2005.9.21.

 

(생략) 종합부동산세의 과세대상 판정에 있어서 “주택”이라 함은 「종합부동산세법」제2조 제3호의 규정에 의하여 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하는 것으로, 귀 질의의 경우가 주택에 해당하는지의 여부는 사실판단할 사항입니다.

 

 

 

□ 서면인터넷방문상담4팀-2993, 2006.8.28.

 

과세기준일(매년 6월 1일) 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원(6억 원(개인의 경우 세대별로 합산한 금액을 말하며, 이하 “주택분 과세기준금액”이라 한다)을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있는 것입니다 [2005년도[2005 납부의무는 법률 제7328호(2005. 1. 5.)로 제정된 법령을 적용함]. 이 경우, “주택”이라 함은 「지방세법」제180조 제3호의 규정에 의한 주택을 말하는 것입니다.

 

공부상 주택이 사실과 다른 경우 「종합부동산세법」 제22조 및 동법 시행령 제18조의 규정에 따라 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 종합부동산세의 과세와 관련하여 과세물건 소재지 관할 시장ㆍ군수에게 의견조회를 할 수 있으며, 그 회신결과에 따라 종합부동산세를 결정(경정)할 수 있는 것입니다.