상가 취득 시 단독명의 vs 공동명의: 절세의 핵심 차이점 알아보기

상가 취득 시 단독명의 vs 공동명의: 절세의 핵심 차이점 알아보기

 

1. 상가 취득 시 절세를 위한 명의 선택

 

상가를 취득할 때, 단독명의와 공동명의 중 어느 방식을 택할지 고민하는 분들이 많습니다. 상가 매입 시 명의 방식에 따라 세금 부담과 절세 가능성이 달라질 수 있기 때문입니다. 또한, 취득 후에 명의를 변경하려면 추가적인 취득세, 증여세, 양도소득세 등이 발생할 수 있어 초기부터 세심하게 검토해야 합니다.

 

예를 들어, A씨가 상가를 60억 원에 매입하면서, 연간 약 3억 원의 임대 수익이 발생할 것으로 예상한다고 가정해 보겠습니다. A씨와 배우자 B가 공동명의로 이 상가를 매입할 경우 취득세에서 절세 혜택을 받을 수 있는지 살펴보면, 공동명의로 취득 시에는 두 사람 각각의 취득 가액을 나누어 취득세를 납부하게 됩니다. 각자의 취득 가액이 30억 원일 경우 4.6%의 취득세율이 적용되어 각자 약 1억 3,800만 원의 취득세를 부담해야 하므로, 단독명의와 비교해 추가적인 절세 혜택은 없다고 볼 수 있습니다. 다만, 과거 소득이 없는 배우자 B가 증여받은 내역도 없다면 부부간 증여 공제 한도 6억 원을 넘는 금액에 대해 증여세가 발생할 수 있습니다.

 

 

 

2. 상가 임대 시 세금 절약하기: 소득세 절세 전략

 

상가를 임대해 소득이 발생할 경우, 임대소득은 종합과세 대상이 되며 누진세율에 따라 과세됩니다. 이때, 소득을 분산하면 소득세 부담을 낮출 수 있습니다. 소득세는 아래와 같이 구간별로 세율이 다르게 적용됩니다.

 

 

 

상가 임대소득은 종합과세되며, 소득 구간별로 누진세율이 적용되기 때문에 소득을 분산하면 매년 부담할 소득세는 낮아지게 됩니다. A 단독명의로 취득하는 경우와 A와 B가 5:5 공동명의로 취득하는 경우 소득세를 비교하면 다음과 같습니다(다른 소득은 없는 것으로 가정).

 

 

 

 

앞서 예시로 든 A씨가 단독명의로 상가를 취득해 연간 임대료 3억 원을 수령하면, 종합과세 기준에 따라 높은 세율이 적용될 가능성이 큽니다. 하지만 A씨와 B가 5:5 비율로 공동명의를 설정하면, 각자가 1억 5천만 원씩 소득을 나누게 되어 더 낮은 세율로 세금이 부과됩니다. 이를 통해 연간 약 2,100만 원의 소득세를 절약할 수 있습니다. 특히 임대소득이 더 크다면 그만큼 절세 효과도 커집니다. 단, 배우자가 과거에 직장가입자의 피부양자였다면, 공동명의로 인해 임대소득이 발생하면서 별도의 건강보험료가 부과될 수 있으니 이 점을 주의해야 합니다.

 

 

 

3. 상가 양도 시 절세 효과: 양도소득세 최적화

 

상가를 처분할 때 공동명의가 절세에 유리한 경우가 많습니다. 양도소득 기본공제를 각각 받을 수 있으며, 양도소득세 또한 각자에 대해 누진세율로 부과되므로 절세 효과를 기대할 수 있습니다.

상가를 10년 보유 후 약 80억원에 처분할 때 단독명의와 공동명의인 경우 세금을 비교하면 다음과 같습니다.

 

 

 

예를 들어, 상가를 10년간 보유한 후 80억 원에 처분할 경우, 단독명의와 공동명의의 세금 차이는 약 5,300만 원에 달할 수 있습니다. 이는 각자의 소득 구간에 따라 세율이 달라지기 때문입니다. 이처럼 공동명의가 상가 양도 시에도 세제상 유리한 방식이지만, 배우자가 과거 소득이 없거나 증여받은 내역이 없다면 증여세 문제와 추가 건강보험료가 발생할 수 있다는 점을 사전에 고려해야 합니다.

 

 

 

4. 마무리

 

상가를 취득하고 임대 및 양도하는 과정에서, 단독명의와 공동명의는 절세 효과에 큰 차이를 가져올 수 있습니다. 특히 상가 임대 및 양도 시에는 공동명의가 세금을 절약하는 데 더 유리하므로 각 상황에 맞는 최적의 명의 방식을 신중히 선택하는 것이 중요합니다. 다만, 상가를 공동명의로 취득할 때 증여세 및 건강보험료에 주의해야 하며, 세금 관련 전문가의 조언을 받아 명의 방식부터 종합적인 절세 전략을 세우는 것을 추천합니다.