2025년 하반기 부동산 시장 전망: 정책 변화와 거래량 흐름을 중심으로

 ✅ 부동산 시장을 움직이는 핵심 변수, 정책

 

2025년 하반기, 부동산 시장의 향방은 어디로 흘러갈까요? 항상 그렇듯 부동산 시장은 금리, 경기, 유동성, 수급 등 다양한 요인의 영향을 받지만, 올해 하반기에는 이재명 정부의 부동산 정책이 가장 중요한 변수로 작용할 것으로 보입니다.

정권 교체 직후 정부 정책은 단기적으로 시장 변동의 70~80% 이상을 좌우할 정도로 강력한 영향력을 발휘합니다. 특히 서울을 중심으로 과열 양상을 보이는 아파트 시장에 대한 공급 확대 및 수요 조절 정책이 핵심이 될 것으로 보이며, 반면 침체된 지방 시장에는 수요를 진작시키기 위한 다양한 지원책이 시행될 가능성이 높습니다.

이러한 정책 기조를 이해하는 것이 하반기 부동산 투자 전략을 수립하는 데 있어 가장 중요한 출발점이 될 것입니다.

 

 

 

📊 거래량이 먼저 움직인다: ‘어게인 2017’ 시나리오?

 

많은 전문가들이 주목하는 질문은 바로 이것입니다.

“2017년처럼 다시 집값이 급등할 수 있을까?”

2017년 5월, 문재인 정부 출범 이후 서울 아파트값은 단 3개월 만에 6.3% 상승했고, 월평균 거래량은 약 1만4,000건으로 기존 대비 80% 이상 급증했습니다. 이러한 상승 흐름은 단순히 수요 증가뿐만 아니라 진보 정권 출범에 따른 기대감에서 비롯된 심리적 요인도 컸습니다.

 

이번에도 이재명 정부 출범 전후로 비슷한 움직임이 나타나고 있습니다. 서울 아파트 거래량은 3월 기준 1만259건으로, 통상적인 월평균 거래량(6,000건)을 훨씬 웃도는 수준을 기록했습니다.

 

이는 시장 참여자들이 ‘선소비’ 형태로 앞당겨 구매에 나서고 있다는 신호입니다. 7월부터 시행되는 3단계 DSR(총부채원리금상환비율)로 인해 대출 여건이 더 까다로워질 것으로 예상되기 때문에, 대출 규제 전에 매수를 서두르는 모습도 확인됩니다.

 

 

 

📉 거래량 증가가 항상 상승으로 이어질까?

 

그러나 거래량의 급증이 집값 상승으로 곧장 이어진다고 단정하기는 어렵습니다. 앞서 살펴본 것처럼, 이번 거래량 증가는 정부 정책에 대한 기대감, 금리 인하 가능성, 대출 규제 회피 심리 등 다양한 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다.

 

특히 서울 핵심지 거래량은 상고하중(上高下重) 흐름을 보일 가능성이 높습니다. 상반기에 이미 많은 수요가 선반영됐기 때문에, 하반기에는 다소 거래가 둔화될 수 있다는 것이 중론입니다.

 

 

 

📍 고가 아파트는 상승세, 그러나 제한적

 

이재명 정부는 대선 공약에서 공급 확대를 강조하면서도 초고가 아파트에 대해 직접적인 가격 억제 정책은 시행하지 않겠다고 밝혔습니다. 이는 양도세, 종부세 중과 등 전 정부에서 시행됐던 세금 규제를 지양하겠다는 뜻으로 해석됩니다.

 

하지만, 조정대상지역 지정이나 토지거래허가구역 확대 지정 등 일반적인 규제 정책은 언제든지 발동될 수 있습니다. 실제로 강남·서초·용산구 등 고가 아파트 밀집 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있음에도 불구하고 신고가를 경신하고 있습니다. 이는 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상과 상급지 갈아타기 수요가 여전히 견고하다는 방증입니다.

 

다만, 이러한 상승세가 계속 이어지긴 어렵습니다. 이미 가격 피로감이 누적된 데다, 상반기 거래량이 크게 반영됐기 때문에 하반기에는 중저가 주택 회복세와의 갭 메우기 국면이 나타날 수 있습니다.

 

 

 

🔁 순환매 시작되나: 비인기 지역 주목

 

전국적으로 보면, 인기 지역과 비인기 지역 간의 격차가 심화되고 있습니다. 고금리의 여파로 수도권 외곽과 지방 중소도시는 아직 침체에서 벗어나지 못하고 있으며, 일부 지역은 전 고점 대비 20% 이상 하락한 상태입니다.

 

예를 들어, 양주(-28%), 오산(-25.8%), 의정부(-24.1%), 도봉구(-21.7%) 등은 대표적인 가격 하락 지역입니다. 하지만 기준금리 인하가 단행되면, 유동성이 상대적으로 저평가된 지역으로 유입될 가능성이 큽니다.

 

물은 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르듯, 가격이 낮고 회복 여지가 있는 지역에 수요가 몰리는 현상은 자연스러운 흐름입니다. 2017~2021년처럼 전국 동시다발적인 상승은 어렵겠지만, 도시·구별로 순환매 현상은 나타날 수 있습니다.

 

 

 

🌐 지방시장도 점차 회복 조짐

 

지방 부동산 시장은 현재 어려운 상황입니다. 미분양 증가, 청년층 인구 유출, 지역 경기 침체 등 복합적인 요인이 작용하고 있습니다. 그러나 2025년 하반기에는 변화의 조짐이 보입니다.

• 입주 물량 감소
• 미분양 주택에 대한 세제 혜택
• 기준금리 인하
• DSR 6개월 유예조치

게다가 이재명 정부는 행정수도 완성을 국정과제로 삼고, 세종 국회와 대통령 집무실 건립, 공공기관 지방 이전을 추진하고 있습니다. 이로 인해 지방 도시들, 특히 광역시나 혁신도시 인근은 다시금 온기를 되찾을 가능성이 있습니다.

 

실제로 2011년 하우스푸어 사태 당시, 서울 주택시장이 위축되었음에도 5대 광역시 아파트값은 평균 20.3% 상승했습니다. 이번에도 유사한 흐름이 나타날 수 있습니다.

 

 

 

💵 부동산 시장, 금리보다 중요한 건 ‘통화량’

 

부동산 시장을 움직이는 근본적인 힘은 ‘돈의 양’입니다. 통상적으로 진보 정권에서는 집값이 오른다는 인식이 있지만, 이는 사실 절대적인 인과는 아닙니다. 예를 들어 노태우 정부 시절(보수 정권)에도 집값은 70% 넘게 올랐습니다.

 

실제로 부동산 시장은 금리보다 통화량에 더 민감하게 반응합니다. 노무현, 문재인 정부 때도 광의통화(M2) 증가율이 10% 안팎에 달하며 부동산 과열을 불러왔습니다. 한국은행에 따르면 2025년 4월 M2는 전년 대비 5.7% 증가한 4,235조 원으로 아직은 통제 가능한 수준입니다.

 

하지만, 하반기에 M2 증가율이 10%를 넘기지 않도록 유의해야 하며, 대출 총량 관리, 유동성 흡수 정책이 병행되어야 부동산 과열을 방지할 수 있습니다.

 

 

 

📝 결론: 하반기 전략은 ‘균형 잡힌 시각’이 핵심

 

하반기 부동산 시장은 단순히 과거 패턴의 반복이 아닌, 정책, 심리, 금리, 지역별 회복 속도가 복합적으로 작용하는 매우 복잡한 흐름을 보일 것으로 예상됩니다.

 

서울과 강남의 일부 고가 아파트는 상승 여력을 보이겠지만, 과열은 제한적이며, 지방 및 수도권 외곽의 순환매 가능성에도 주목해야 합니다.

 

무엇보다 중요한 것은 정부 정책의 방향성과 통화량 관리 기조를 주시하고, 투자나 매수 시에는 균형 잡힌 시각과 냉철한 분석이 동반되어야 한다는 점입니다.